مسکن در 1402 چه می شود؟/ رشد قیمتی یا رکورد؟

شهر بورس – علیرضا حسابی، بازار مسکن طی سال های اخیر با رکود مواجه بوده، اما مسکن در 1402 چه می شود؟

در دو سال اخیر بازار مسکن به دلیل مشکلاتی مانند افزایش قیمت‌ها، محدودیت‌های تسهیلاتی و افزایش هزینه‌های سخت و ساز با مشکلاتی مواجه شد.

با این حال، قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران بازدهی یکسانی نداشت و مناطقی که در پایین شهر بودند، نسبت به مناطق بالانشین رشد بیشتری را در سال 1401 داشتند.

افزایش فزاینده نرخ مسکن باعث شد تا بخش بسیار زیادی از مردم توان خرید خانه نداشته باشند. وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال نیز راه به جایی نبرد.

عبده تبریزی: مسکن وارد رکود شده است

حسین عبده تبریزی در 18 دی ماه 1401 در گفت‌وگو با شهر بورس، به تشریح وضعیت بازار مسکن پرداخت و یادآور شد: بازار مسکن کماکان رونق سرمایه گذاری و رکود مصرفی دارد. یعنی بخش قابل ملاحظه‌ای از مردم توان خرید مسکن ندارند و نظام بانکی هم نمی‌تواند تسهیلات خرید مسکن بدهد. در این وضعیت نرخ‌ها در شهرهای بزرگ به جایی رسیده که شاید 80 درصد مردم توان خرید مسکن ندارند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: این شرایط خوبی برای بازار مسکن نیست. از نظر من مسکن در سطح ملی به یک شرایط بحرانی رفته که از دولت هم کاری برنمی آید. معمولا هم طرح‌هایی مانند ساخت 4000 هزار یا 4 میلیون مسکن برای زمانی است که بحرانی به وجود می آید که از این نظر درباره مسکن سیاست‌های فوری در دسترس نیست چون قیمت‌ها به گونه‌ای افزایش یافته که این مناسبات را بی معنی کرده است.

وی تاکید کرد: درباره شهرهای جدید دولت می‌تواند n تعداد مسکن در آنجا بسازد، اما مسئله اصلی در شهرهای جدید ایجاد اشتغال است؛ الان بسیاری از کسانی که در شهرهای بزرگ هستند اگر شغلی داشته باشند به شهر خودشان برمی‌گردند. به همین دلیل موضوع شهرسازی پیچیده است و شهر باید جایی ساخته شود که امکان اشتغالزایی دارد.

بیشتر بخوانید: پیش بینی بازار مسکن در سال 1402

این کارشناس بازارهای مالی با بیان اینکه «ایجاد شهر جدید بسیار پیچیده شده است»، گفت: دولت برای این کار باید منابع عمده‌ای را بیاورد؛ به همین دلیل فکر می‌کنم دولت باید سیاست دهه 80 را اجرا، تفاوت سود بدهد و وام خرید بدهد. می‌دانم که دولت چنین امکانی را ندارد و به عنوان کارشناس فکر می‌کنم وام‌هایی که اصل پول را بدهکار و از تفاوت قیمت استفاده کنند تنها مسیری است که برای خانه اولی‌ها باقی مانده است.

عبده تبریزی ادامه داد: من زیاد امیدوار به نقشه‌‌های دولت نیستم چون منابعی ندارد و مردم هم نباید انتظاری از دولت برای ساخت مسکن داشته باشند. متاسفانه نرخ اجاره نشینی و حاشیه نشینی بیشتر خواهد شد، چون قیمت‌های فعلی از حد چارچوبی که در توانایی خریدار باشد، گذشته است.

عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن در 1402

عملکرد دولت در بازار مسکن در دوره رئیسی تحت تأثیر بسیاری از عوامل داخلی و خارجی قرار داشت.

از یک سو، دولت تلاش کرد تا با اعطای تسهیلات و وام‌های مختلف به بازار مسکن رونق بیشتری ببخشد، اما از سوی دیگر تحریم‌های آمریکا و رشد سرعت قیمت‌ مسکن در برخی مناطق، مشکلاتی ایجاد کرد.

دولت با اجرای برنامه های متعدد در حوزه ساخت و ساز و تشویق سرمایه گذاری در بازار مسکن، تلاش کرد این بازار را تنظیم کند.

از جمله این اقدامات، فعال کردن تأمین مالی برای پروژه‎های ساختمانی و ورود مسکن به بازار سرمایه بود.

کاهش تورم و ایجاد پایداری اقتصادی در کشور می‌تواند روند رو به رشد بازار مسکن را تسهیل کند.

همچنین، با پایدار شدن اقتصاد کشور و بهبود وضعیت کاری، افراد بیشتری قابلیت خرید مسکن دارند که می‌تواند بازار مسکن را تحریک کرده و تقاضا را بالاتر ببرد.

عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن

بازار مسکن در تمام کشورها تحت تأثیر عوامل مختلف قرار می‌گیرد، که شامل عوامل اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی هستند. برخی از مهم‌ترین عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن عبارتند از:

عرضه و تقاضای مسکن: توازن میان عرضه و تقاضا از اهمیت بسیاری برخوردار است. در صورتی که عرضه بیشتر از تقاضا باشد، قیمت‌ها کاهش می‌یابد، در حالی که در صورتی که تقاضا بیشتر از عرضه باشد، قیمت‌ها افزایش می‌یابد.

قوانین و مقررات محلی: قوانین و مقررات برای ساخت و فروش ملک، نحوه احیای مناطق قدیمی، بهینه سازی زیرساخت‌ها و مقررات محیط زیست می‌تواند بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.

شرایط اقتصادی: وضعیت اقتصادی کشور تاثیر مثبت و منفی بر بازار مسکن دارد. ارزش پول، نرخ بهره، تورم و وضعیت اقتصادی عمومی اهمیت دارد.

تحریم‌ها: تحریم‌های اقتصادی نیز می‌تواند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد. این تحریم‌ها ممکن است به تغییر نرخ ارز، کاهش تقاضا، کاهش سرمایه‌گذاری و افزایش نرخ بهره منجر شود.

میزان بازدهی: بازدهی برای هر نوع سرمایه‌گذاری مهم است. سرمایه‌گذاری در ملک، ارزش سرمایه شما را با توجه به رشد بازار مسکن و رشد درآمد بیشتر می‌کند.

تغییرات دموگرافیک: تغییرات دموگرافیک، اعم از تغییر نسل‌ها، افزایش جمعیت و تغییر نحوه زندگی مردم نیز می‌تواند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد.

بیشتر بخوانید: میزان اقساط وام نهضت ملی مسکن کاهش می یابد؟

مسکن در 1402 چه می شود؟

میلاد صادقی در گفت‌وگو با شهر بورس، درباره وضعیت بازار مسکن، اظهار داشت: بازار املاک ایران را باید بر سمت عرضه تحلیل کرد، سمت عرضه در بازار املاک ایران همواره دچار مشکل بوده است.

وی با بیان اینکه «درمورد بازار مسکن دو مسئله اساسی وجود دارد»؛ گفت: اول اینکه افزایش تمام شده بهای ساخت و ساز در هر متر مربع با توجه به افزایش قیمت نهاده‌ها، دستمزد، زمین و… به طرز چشمگیری قابلیت تحلیل دارد.

این کارشناس بازار مسکن افزود: امسال هر متر مربع را بین ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومان می‌توان ساخت؛ در حالی که سال آینده با توجه به تورم در صنعت ساخت‌وساز هر متر مربع می‌تواند بین ۱۴ تا ۱۷ میلیون تومان تمام شود.

صادقی یادآور شد: پس از سمت عرضه افزایش بهای تمام شده تولید را داریم و در کنار آن هم به طور کلی سمت عرضه و تولید با کندی و پیچیدگی همراه است. لذا امکان تعدیل در بازار املاک به وسیله افزایش عرضه توسط دولت یا نوسانات ارزی امکان پذیر نیست.

وی در پاسخ به این سوال که «بازار مسکن در 1402 چه می شود؟»، گفت: سال آینده ما انتظار داریم که نُرم تهران حداقل به اندازه نرخ بهره حقیقی رشد کند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: سال آینده رشد اقتصادی ما عملا منفی خواهد بود و رشد نقدینگی و افزایش سیالیت پول را خواهیم داشت که نهایتاً در اسفند ۱۴۰۲ رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن را نسبت به سال ۱۴۰۲ خواهیم داشت.

صادقی در پایان گفت: با توجه به تحولات و ناپایداری سیاسی و اجتماعی حتی رشدهای بالاتری هم خواهد داشت که باید در سناریوهای واقع بینانه چنین چیزی را هم پیش‌بینی کنیم. پس مشکلات بازار املاک از سمت عرضه و تولید قابل تحلیل است و هیچ نوع رکود و کاهش قیمتی را متصور نیستیم.