به گزارش شهر بورس، سیاست کشورها در حمایت از مستاجران کمدرآمد به دو دسته تقسیم میشود؛ پرداخت یارانه از جیب موجرها به شکل اجارهبهای دستوری و یارانه غیرمستقیم برای عرضه مسکن حمایتی اجارهای توسط بخش خصوصی و شهرداریها. بررسی ۸ تجربه جهانی از سالهای دور تاکنون نشان میدهد، برخی به شکل ملی یا محلی، نرخ دولتی برای اجارهبها اعمال میکنند که البته نتیجه منفی مشترک این سیاست، فرار موجران از بازار است. اما تعدادی از همین کشورها در سطح ملی، سیاست دوم را دنبال میکنند. ایران هم سیاست سومی را تدارک دیده است.
دستفرمان دولت در بازار مسکن، پس از حدود دو دهه تختگاز روی زمینهای خام بیرون از شهرها، از مسیر مسکنسازی دولتی به امید عرضه مسکن ملکی ارزان تغییر جهت پیدا کرده و در خط مسکن اجارهای قرار گرفته است؛ به طوری که با تصویب بسته ۲۰ مادهای در شورای عالی مسکن، قرار است به گروهی از زوجاولیها، آپارتمان به اجارهبهای یکسوم تا یکدوم ارقام روز بازار تا پایان امسال تحویل داده شود. هر چند این چرخش از مسکن ملکی حمایتی به مسکن اجارهای حمایتی، به خاطر شرایط معیشتی حال حاضر خانهندارها و تجربههای جهانی در این بخش، اتفاق مثبت و امیدوارکنندهای است اما در همین سیاست عرضه مسکن اجارهای حمایتی، یک دوراهی مقابل دولت وجود دارد که به کمک تابلوی جهانی میتوان با انتخاب درست، راه را از بیراهه تشخیص داد.
گروه مسکن روزنامه دنیای اقتصاد با بررسی وضعیت قدیم، اخیر و حال حاضر بازار اجاره مسکن ۷ کشور، الگوهای موفق و ناموفق دولتها در تنظیم بازار اجارهنشینها و نحوه حمایت از مستاجران کمدرآمد را شناسایی کرده است. این بررسی از طریق گفتوگو با دو اقتصاددان ایرانی مقیم آمریکا و کره جنوبی، رجوع به پژوهشهای فردین یزدانی در حوزه سیاستهای مسکن ایران و جهان طی دهههای گذشته، مطالعه پژوهش سال ۹۷ معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره تنظیمگری کشورها در بازار اجاره، مطالعه کتاب نقش دولتها در تامین مسکن کمدرآمدها تهیهشده توسط مرکز تحقیقات مسکن در سال ۱۴۰۳ و همچنین تحقیقات تکمیلی گروه مسکن انجام شده است.
آزمون دوم سیاستگذار در بازار اجاره مسکن
دولت امسال مکلف شده بود براساس قانونی که سال گذشته تحت عنوان ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره به تصویب رسید، برای رشد اجارهبها، نرخ دولتی یا همان سقف مجاز تعیین کند. فرمول مشکلدار و نسخه آزمودهشده اجارهبهای دولتی در سال گذشته و سال جاری، بدون اینکه تاثیر معناداری روی کاهش تورم اجاره مسکن داشته باشد، باعث واکنش منفی موجرها شد. این نسخه، البته پیشتر، دو بار در بازار اجاره ایران –یک بار اوایل دهه ۹۰ و بار دیگر در سالهای کرونا– آزمایش شده بود و هر دو بار، اجارهبها در بازار، دو برابر نرخ دولتی جهش کرد.
ضمن آنکه فرمول تعیینشده در قانون ۱۴۰۳، میزان رشد اجارهبها را به اندازه نصف تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سال قبل مجاز کرده است که با شرایط مدنظر موجرها همخوانی نداشته و ندارد. پارسال و امسال، تورم اجاره مسکن در کشور به ترتیب حدود ۴۰ درصد و ۳۵ درصد شد که باز هم از سقف کاغذی (نرخ دولتی) ۲۵ درصد بالا زد. اکنون مصوبه شورای عالی مسکن برای تحویل مسکن اجارهای با نرخ حمایتی به زوجاولیها آزمون دوم تنظیم بازار محسوب میشود. هنوز این آزمون شروع نشده است اما شاید بتوان نتایج را با رجوع به آزمونهای مشابه در جهان، شبیهسازی کرد. هر چند احتمالا متولی مسکن به دلیل آنکه بازدهی مسکنسازی دولتی سالهای اخیر مطابق هشدارها و پیشبینیها، در قد و قواره وعده خانهدار کردن یک میلیون خانهندار در سال نبوده و از طرف دیگر، متغیرهای بیرونی بخش مسکن همچون تورم عمومی بالا فشار تورم اجاره مسکن را به شکل تاریخی بالا برده است، مکلف شده اقدامی برای مستاجرها صورت دهد که در سادهترین و فوریترین شکل ممکن، همین مصوبه بوده است، اما برای سال آینده و سالهای بعد، لازم است بسته مصوب شورای عالی مسکن تحت عنوان بسته مدیریت بازار اجاره، چکشکاری اساسی شود.
برنامه مسکن اجارهای با تهاتر زمین دولتی در ایران
وزارت راه و شهرسازی قرار است زمینهای خام تحت مالکیت سازمان ملی زمین و مسکن را با شهرداری، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بانکها و سازندههای بخش خصوصی که آپارتمانهای فروش نرفته و آماده سکونت با مساحت زیر ۱۲۰ متر مربع در اختیار دارند، تهاتر کند. ظرفیت تهاتر یا همان ظرفیت مسکن اجارهای تا پایان امسال، ۱۰ هزار واحد تعریف شده و کلانشهرها در اولویت هستند. وزارتخانه بعد از اینکه آپارتمانها را خریداری میکند، آنها را به کارگزار اجاره میدهد تا در اختیار زوجهای خانهندار با سابقه ازدواج زیر ۵ سال در دهکهای یک تا ۶ و احتمالا یک تا ۴ قرار بگیرد. مسکن اجارهای دولتی به دهکهای یک و ۲ با نرخ ۳۵ درصد اجارهبهای بازار، دهکهای ۳ و ۴ با نرخ ۴۵ درصد و دهکهای ۵ و ۶ با نرخ ۵۵ درصد اجاره داده خواهد شد.
نقاط ضعف برنامه مسکن اجارهای حمایتی
اولین نقطه ضعف خرید مسکن آماده از بازار از طریق تهاتر با زمین مستعد مولدسازی است. زمینهای دولتی بعد از آنکه دارای پروانه و مجوز ساخت میشوند، ارزش افزوده بالایی پیدا میکنند که در آن حالت، امکان تامین مسکن اجارهای بیشتر وجود دارد.
نقطه ضعف دوم تشویق بانکهای ملاک است؛ برخی بانکها در سالهای اخیر برخلاف رویه متعارف بانکداری، منابع قابل پرداخت تسهیلات را به بنگاههای معاملات ملکی خودشان بردند و ساختمانسازی کردند. این کار، بخش مسکن و ساختمان را از تسهیلات مسکن عملا محروم کرد.
نقطه ضعف سوم نیز اعمال نقش وارونه نهادهایی همچون شهرداری یا بنیاد مسکن میتواند باشد. شهرداریها در دنیا، یکی از وظایفشان، تامین منابع و تسهیلات و حمایت از ساخت و عرضه مسکن اجارهای است. خرید املاک شهرداری به قصد عرضه به بازار اجاره به معنای جبران تکالیف رایج شهرداریهای جهان برای شهرداریهای شهرهای ایران است.
نقطه ضعف چهارم نیز انتخاب دهکهای بالاتر از اول و دوم در شرایطی است که ظرفیت محدودی به خاطر محدودیتهای دولت، تعیین شده است. در حال حاضر حدود ۹۰۰ هزار مستاجر در دهکهای اول و دوم، دچار فقر هستند و اولویت تخصیص مسکن اجارهای با آنها است.
