به گزارش شهر بورس، در سالهای اخیر، بانکها به جای ایفای نقش تأمین مالی تولید و مسکن، به یکی از بازیگران اصلی خرید زمین، برجسازی و انباشت املاک لوکس تبدیل شدهاند. در حالی که بخش قابل توجهی از اقتصاد ایران با کمبود سرمایه در گردش، ناترازی نقدینگی و سختگیرانه شدن دسترسی به وام روبهرو است، صورتهای مالی بسیاری از بانکها نشان میدهد بخش قابل توجهی از دارایی آنها در قالب املاک، پروژههای ساختمانی، شرکتهای زیرمجموعه ساختمانی و داراییهای غیرمولد تجمیع شده است.
گزارشهای رسمی نیز این واقعیت را تأیید میکند که سهم «تسهیلات تولید» نه تنها رشد نکرده، بلکه برخی بانکها بیش از ۳۰ تا ۴۵ درصد منابع خود را به داراییهای ملکی اختصاص دادهاند؛ داراییهایی که نه نقدشوندهاند، نه اشتغال ایجاد میکنند و نه نیاز بخش مسکن مصرفی را رفع میکنند.
این پدیده که در ادبیات اقتصادی «بنگاهداری بانکی» شناخته میشود، حالا دوباره زیر ذرهبین کارشناسان و سیاستگذاران قرار گرفته است؛ به ویژه با درخواست تازه مجلس برای تحقیق و تفحص از عملکرد بانکها در حوزه املاک.
روندی که نه تنها به «مسدود شدن منابع بانکی» منجر شده، بلکه در تشدید بحران مسکن، جهش قیمتها و محروم شدن خانوارها از دسترسی به وام مؤثر نقش مستقیم داشته است.
اما واقعاً چرا بانکها وارد مسابقه برجسازی شدند؟ و این انحراف چه بر سر بازار مسکن آورده است؟
چرا بانکها به جای وامدهی، برج میسازند؟
بانک در اقتصاد باید واسطهگر وجوه باشد؛ اما طی یک دهه اخیر منطق سودآوری کوتاهمدت بانکها را به سمت داراییهای امن و غیرمولد سوق داده است.
سه عامل اصلی این تغییر مسیر را رقم زده است:
۱ـ نرخ بهره حقیقی منفی
وقتی نرخ سود بانکی کمتر از تورم است، نگه داشتن پول عقلانی نیست. بانکها ترجیح میدهند داراییهایی بخرند که با تورم رشد کنند: زمین، برج، ملک گرانقیمت.
۲ـ فرار از ریسک نکول وام
اعطای تسهیلات به تولیدکنندگان و خانوارها نیازمند ارزیابی، نظارت و تحمل ریسک است.
خرید ملک بدون ریسک و بدون نیاز به نظارت است.
۳ـ حفرههای قانونی و ضعف نظارت بانک مرکزی
محدودیت صریح بر تملک املاک کافی نیست و بسیاری از بانکها از مسیر شرکتهای زیرمجموعه ساختمانی، صندوقهای دارایی، یا شرکتهای لیزینگ به ملکداری ادامه میدهند.
پیامدهای بنگاهداری بانکی بر بازار مسکن
کارشناسان اقتصادی معتقدند این شیوه عمل بانکها منجر به شکلگیری بحران در بازار مسکن شده و پیامدهای زیر را به همراه داشته است:
۱ـ جهش قیمت زمین و ملک
بانکها به دلیل قدرت مالی بالا میتوانند قیمت مرجع زمین را در مناطق شهری جابهجا کنند.
انباشت املاک توسط چند بانک بزرگ، باعث کمبود عرضه و افزایش دستوری قیمت شده است.
۲ـ خروج سازندگان خرد از بازار
وقتی بانکها وارد پروژههای بزرگمقیاس میشوند، سازندگان کوچک قدرت رقابت ندارند؛ نتیجه، کاهش ساختوساز واقعی، افزایش رکود و کاهش عرضه مسکن مصرفی.
۳ـ عدم تزریق وام مؤثر به مردم
همزمان با افزایش تورم مسکن، وامهای بانکی همچنان کوچک و ناکارآمد ماندهاند، زیرا منابع وامدهی قفل شده در برجهای بانکی است.
۴ـ تشدید «دوقطبی مسکن»
انباشت املاک لوکس توسط بانکها در شمال و غرب تهران باعث افزایش شکاف قیمت و تقویت روند «لوکسمحوری» در ساختوساز شده است؛ در حالی که نیاز مردم مسکن متری ۱۰–۱۵ میلیون است.
بنگاهداری بانکی و بحران نقدینگی؛ حلقه مفقوده
نکته مهم این است که دارایی ملکی بانکها با وجود ارزش اسمی بالا، نقدشوندگی بسیار پایین دارد.
به همین دلیل، شبکه بانکی با «کسری نقدینگی پنهان» روبهروست و ناچار به:
ـ استقراض سنگین در بازار بینبانکی
ـ دریافت ریپو از بانک مرکزی
ـ افزایش نرخ سود سپردهها میشود.
این وضعیت چرخهای ایجاد کرده است که در آن بانکها املاک میخرند، نقدینگی قفل میشود، کسری منابع رخ میدهد، کاهش سود اتفاق میافتد و در نهایت فشار تورمی و رکود افزایش مییابد.
ریشه بحران بنگاهداری بانکی: کجای قانون شکسته شد؟
طبق قوانین:
بانکها حق بنگاهداری ندارند
حق تملک املاک بیش از سقف مشخص را ندارند
باید داراییهای مازاد را واگذار کنند
اما در عمل:
۱ـ بانکها از طریق شرکتهای اقماری و هلدینگها قانون را دور میزنند.
۲ـ واگذاری داراییهای ملکی در قیمتهای بالا غیرممکن شده است.
۳ـ نظارت دقیق، شفافیت مالی و برخورد جدی وجود ندارد.
نتیجه اینکه بانکها تبدیل به یکی از بزرگترین مالکان و سازندگان املاک در اقتصاد شدهاند.
راهکارهای مهار بنگاهداری بانکی
کارشناسان اقتصادی معتقدند برای مهار بنگاهداری بانکی ۵ راهکار میتوان بیان کرد:
۱) شفافسازی کامل داراییهای ملکی بانکها
از طریق انتشار ماهانه صورتوضعیت املاک، شرکتهای زیرمجموعه و پروژههای ساختمانی.
۲) اعمال «مالیات بر داراییهای غیرمولد بانکی»
مشابه کشورهای OECD.
۳) ممنوعیت مطلق تأسیس شرکتهای ساختمانی زیرمجموعه بانکها.
۴) تبدیل داراییهای ملکی به ابزارهای مالی قابل معامله برای آزادسازی نقدینگی و کمک به جریان وامدهی.
۵) بازنگری در نرخ سود و ابزارهای تأمین مالی مسکن تا منابع از سفتهبازی ملکی به وامدهی برگردد.
محمد شعبانی کارشناس اقتصادی با اشاره به فعالیت بانکها در یک محیط تورمی خاطرنشان کرد: طبیعی است که داراییهایی را ترجیح دهند که با تورم رشد میکند.
این کارشناس اقتصادی با تأکید بر کمرنگ شدن نظارت بر داراییهای غیرمولد افزود: اما مشکل از جایی شروع شد که بانکها عملاً به بزرگترین بازیگران بازار ملک تبدیل شدند.
وی ضمن توضیح انتخاب ملک به عنوان ابزار حفظ ارزش توسط بانکها گفت: عملاً عرضه به بازار قفل میشود. این یعنی افزایش قیمت، کاهش ساختوساز مصرفی و تشدید رکود.
