چرا سیاست‌های مسکنی در بازار اثر ندارد؟

به گزارش شهربورس، یک کارشناس اقتصاد شهری تاکید کرد: در تمامی جوامع اصل اساسی این است که رفع فقر اولی بر همه چیز است. رشد اقتصادی و بهبود درآمد افراد الزام اول است. اما در شرایطی سیاستهای ما به سمتی است که افراد روز به روز در حال فقیرتر شدن هستند، صحبت از سیاست‌گذاری مسکن و مداخله برای تأمین مسکن شوخی بیش نیست. فقر در جامعه از حدود 20درصد به بالای 30 درصد افزایش پیدا کرده و جامعه روز به روز فقیرتر شده است. با این سیاست ها، سر مردم کلاه گذاشته می‌شود.

نمی توان هزینه زمین در مسکن را به صفر رساند

محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن با یادآوری اینکه مسکن جزء نیازهای اساسی و ضروری بشر هست که تنها سرپناه نیست و قرار است در کنارش امکانات و خدمات و قابلیت های دیگری را هم به ما بدهد، خاطرنشان کرد: تملک و مالکیت مسکن اساسا سرمایه‌گذاری است و در واقع مسکن یک سرمایه‌گذاری است و لاغیر. بنابراین بحث درباره اینکه مسکن کالای مصرفی است یا کالای سرمایه‌گذاری است محلی از اعراب ندارد. علاوه بر این، همجواری های مشترک و هم‌افزایی‌ها هم جزئی از مسکن است و وقتی صحبت از مسکن یا اراضی مسکونی می‌کنیم، صحبت از زمینهای مسکونی است که در یک شهر تجمیع پیدا می‌کنند. بنابراین اینکه گفته می شود سهم زمین در مسکن و یا هزینه زمین را به صفر برسانیم، اساسا مُلغی می‌شود.

وی با بیان اینکه ارزش زمین از همجواری‌ها، خدمات و زیرساختها، نزدیکی به محل فعالیت، ویژگی‌ها و قابلیتهایی است که این همجواری‌ها به آن زمین می دهند، از دیدگاه هایی که معتقدند «ما این همه زمین داریم و کمیابی زمین معنا ندارد» انتقاد کرد و افزود: ما این همه زمین نداریم. زمین ها باید ویژگی های لازم برای سکونت از جمله کانونهای فعالیت، زیرساختهای قوی و یا حتی بسترهای طبیعی، فضاهای عمومی، چشم‌اندازهای زیبا و آب و هوای خوب را داشته باشند. هر میزان اینها بیشتر باشد، زمینها و واحدهای مسکونی گرانتر است و هر چقدر کمتر باشد خوب ارزانتر است. به همین دلیل هم در شهرها، اختلاف قیمتهای مناطق مختلف وجود دارد.

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه وقتی در یک شهر، زمین های با قابلیت و ویژگی های خوب، محدود هستند، اضافه کردن زمین هایی در نقاط دیگر شهر با هدف کاهش قیمت زمینهای خوب، معنا ندارد، اضافه کرد: با توجه به اینکه مسکن کالای مرکب است و ویژگی هایی نیز برای ساخت آن قائل هستیم، تأمین آن برای گروه های مختلف درآمدی دشواری هایی دارد. ما استانداردهایی را تعریف می‌کنیم و می‌گوییم در استانداردها، حداقل کرامت انسانی رعایت می شود. آن ویژگی‌ها، هزینۀ تمام شده را بالاتر می برد و در نتیجه از استطاعت گروه های فقیر جامعه خارج می‌شود.

اولاد با اشاره به پیامدهای بی مسکنی بر شیوع بزهکاری های اجتماعی، بر ضرورت ایفای نقش درست دولت برای سیاستگذاری های درست در جهت خانه دار شدن تمام اقشار اجتماع تاکید کرد و توضیح داد: یک بحثی هست که دولتها آیا باید به فکر این باشند که فقر را رفع بکنند و کاری کنند که فقر کاهش پیدا کند و استطاعت افراد بالا برود یا اینکه بر تامین مسکن فقرا متمرکز شود.

چرا سیاست‌های مسکنی در بازار اثر ندارد؟

این کارشناس اقتصاد مسکن، با تاکید بر اینکه ضرورت مداخله دولت ها در بخش مسکن، به دلیل ایجاد حداقل استانداردهای برای سکونت مطرح شده است، اضافه کرد: در تمامی جوامع اصل اساسی این است که رفع فقر اولی بر همه چیز است. رشد اقتصادی و بهبود درآمد افراد الزام اول است. اما در شرایطی سیاستهای ما به سمتی است که افراد روز به روز در حال فقیرتر شدن هستند، صحبت از سیاست‌گذاری مسکن و مداخله برای تأمین مسکن شوخی بیش نیست. فقر در جامعه از حدود 20درصد به بالای 30 درصد افزایش پیدا کرده و جامعه روز به روز فقیرتر شده است. با این سیاست ها، سر مردم کلاه گذاشته می‌شود.

بیش از 23میلیون نفر ساکن در بافت های فرسوده داریم

وی با یادآوری اینکه اوایل دهه هشتاد، وقتی با زلزله بم، مساله بافت های فرسوده جدی‌تر شد و آیین نامه‌ هایی را الزام کردند، حدود 13میلیون نفر ساکنین اسکان غیر رسمی و بافتهای فرسوده داشتیم، افزود: اکنون این مقدار به بالای 23میلیون نفر رسیده است! 20 سال عزممان را جزم کردیم که بافت فرسوده را کم کنیم و اسکان غیررسمی را بهبود بدهیم و استانداردها را بالا ببریم، اما نتیجه این شده که 10 میلیون نفر بر تعداد کسانی که اسکان غیر رسمی دارند و در واحدهای مسکونی ناایمن زندگی می کنند، افزوده شده است.

این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، با بیان اینکه اگر تصور کنیم شرایط کلی، نرمال است و دولت سیاست های رفع فقر را پیش می برد و شاهد رشد بهبود شاخص های اقتصادی باشیم ، سیاست های بخش مسکن راهگشا خواهند بود، همانطور که در کشورهای مختلف اجرا می شود، به تشریح سیاستهایی عرضه محور و تقاضا محور پرداخت و گفت: سیاست های ما مطلقا با یکدیگر هماهنگ نیستند. درست است که سیاست های بخش شهرسازی ما که پهنه‌بندی کاربری و کاربری دادن و تراکم دادن است، در یک وزارت‌خانه تدوین می شود، اما عملکرد معاونت های مربوطه، با هم اصلا همخوانی ندارند. گویا در دو جزیره مختلف کار می کنند. سیاست های شهرسازی، تهیه طرحهای جامع، طرحهای تفصیلی، پهنه‌بندی، کاربری دادن، تراکم دادن را یک جایی به نام معاونت شهرسازی وزارتخانه انجام می‌دهد. بحث اصلی در تعریف سیاست هایش، شهرسازی است و نه تأمین مسکن قابل استطاعت.

این کارشناس مسکن توضیح داد: مثلاً ضابطه می‌گذاریم که هر واحد مسکونی باید یک پارکینگ را تامین کند. همین ضابطه، یعنی به سازنده‌ای که 200 متر زمین را می خواهد بسازد، می‌گوییم که در این 200متر زمین که می توانی 10 واحد 60 متری بسازی، باید 10 پارکینگ هم تأمین کنی، ولی اگر پنج تا 120متری بسازی 5 پارکینگ لازم است. چون تامین پنج پارکینگ اضافه سخت است و باید گودبرداری بیشتری شود و هزینه‌اش بالا می رود. پس بهتر است که 120 متری بسازی نه شصت متری. با این شرایط، خرید این خانه از استطاعت خانوارهای فقیر خارج می شود.

وی افزود: در دهه های گذشته حتی در چند سال اخیر، متوسط واحدهایی که ساخته شد بالای صد، صد و بیست متر بود؛ در صورتی که بیشترین تقاضای خرید مسکن، روی واحدهای 60 تا 70 متری بود. معاونت شهرسازی این ضوابط و مقررات را دیکته می‌کند و با پهنه‌بندی و کاربری هایی که انجام می‌دهد، رانت توزیع می‌کند. در جایی به دلیل مثلا کنار خیابان یا بزرگراه بودن یا برخی دسترسی ها اجازه ساخت با تراکم بالاتر را می دهد و بعد کنارش فعالیتهای خدماتی یا بازگشایی خیابان ها انجام می دهد، و ویژگی هایی که مسکن نیاز دارد را ارائه می کند. این اقدامات باعث می‌شود که قیمت آن اراضی بالا برود و بعد اجازه می دهند مثلا 10 طبقه هم ساخته شود. اما وقتی در خیابانی تراکم کمتر می دهد مثل منطقه 10 که آنقدر قطعات خُرد خرد و ریز ریز است هست و زمین دولتی و زمین شهرداری سهم اندکی دارد و اگر حتی کمی فضای سبز بخواهند اجرا کنند، باید تملک کنند که سخت است و نمی‌شود. در نتیجه در آن منطقه خدمات و زیرساخت کمتر داده می شود.بنابراین در یک منطقه، رانت داده نمی شود و در منطقه دیگر، رانت بیشتری به مالکان داده می شود.

نیاز و تقاضا در جنوب تهران است

این کارشناس اقتصاد مسکن، با بیان اینکه این رانت ها به سرمایه‌گذاران نشان می دهد که در کدام مناطق مسکن بسازند، گفت: سرمایه گذار در شمال شهر تهران، به ازای هر یک متر مربع اضافه تراکم، یک میلیون تومان می گیرد اما در جنوب تهران، 500 هزار تومان می گیرد. در صورتی که در شمال تهران با یک میلیون تومانی که می گیرد، 13میلیون تومان رانت ایجاد می‌کند. سال 95 ، برای ساخت در جنوب تهران، 200 هزار تومان رانت ایجاد می‌شد که در واقع به تمام سرمایه‌گذاران بخش مسکن می گوید که جنوب تهران را رها کنید، در شمال تهران بسازید! در نتیجه 40 درصد پروانه های ساختمانی در مناطق یک، دو، سه و 22 متمرکز می شوند و واحدهای بزرگ و لوکس را آنجا می سازند، در حالی که نیاز و تقاضا در جنوب تهران است.

چرا سیاست‌های مسکنی در بازار اثر ندارد؟

اولاد ادامه داد: بعد معاونت مسکن، صحبت از عدم دسترسی مردم فقیر به مسکن و ضرورت تدوین سیاست های بخش مسکن می کند. 400میلیون تومان برای خرید خانه 3 میلیارد تومانی وام می دهند. 400 میلیون تومان 10 درصدش هم نمی‌شود! بعد همین سیاست، تورم ایجاد می‌کند. بعد می گویند باید وام بیشتر شود بیریم روی یک میلیارد. خوب یک میلیارد قسطش شانزده میلیون تومان می شود، یعنی باید 30 میلیون تومان درآمد داشت. جنوب تهرانی، چنین درآمدی ندارد. پس عملا سیاست‌گذاری هایی می کند که هیچ اثری برای مردم فقیر ندارد. قبل از آن هم، ده‌ها برابر رانت را با سیاست‌گذاری های شهرسازی به سمت شمال کشانده است. یعنی در واقع سیاست‌ها به جای اینکه فقرزدایی کند، و به آنها دسترسی و امکانات دهد، سمت ثروتمندان و رانت دادن به آنها را هدف قرار داده است.

بیشتر بخوانید: قیمت نهضت ملی مسکن در سال 1403 مشخص شد

این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، تاکید کرد: تا دلتان بخواهد، از این تعارض ها در نظام برنامه ریزی و سیاست گذاری بخش مسکن ما وجود دارد.

دو دهک پایین، بخش مغفول مانده سیاستهای مسکن

وی با بیان اینکه خود دولتها هم در موارد مختلف اذعان کرده اند که برنامه هایی که برای مسکن در نظر گرفتند هیچ کدام برای دهک های یک و دو نبوده است و برای آنها برنامه های خاصی در نظر خواهیم گرفت که هیچ وقت هم نگرفتند، افزود: آقای احمدی نژاد درخصوص «مسکن مهر» در مصاحبه ای در تلویزیون گفت این طرح برای دهک های سه به بالا است. یعنی دهک های یک و دو را شامل نمی شود. همین طرح ملی مسکن نیز این گونه است و برای دهک های یک و دو نیست. چرا که این دو دهک که فقرا هستند، اصلا توان پرداخت ها را ندارند.

سیاست های مسکن، با هم در تعارض هستند

اولاد با تاکید بر اینکه دولت به معنای اعم کلمه دولت، در حال فقیر کردن مردم است و نمی‌شود همزمان که مردم را فقیر می کند بگوید سیاست های مسکن دارد، خاطرنشان کرد: سیاست های مسکنی که ارائه می شود، با هم در تعارض هستند. یک جا سیاست شهرسازی اش رانت هایی را ایجاد می‌کند برای ثروتمندان و در جای دیگر، حمایت های جزئی برای دهک های پایین پخش می کند، اسمش را هم سیاست بخش مسکن می‌گذارند! گروه هدف هیچ کدام از سیاست های مسکن هم دهک یک و دو نیست.

مگر می شود 7 درصد رشد اقتصادی داشته باشیم ولی نفهمیم!

وی با بیان اینکه سیاست گذاری نهضت ملی مسکن اساسا غلط است، تصریح کرد: نه امکان دارد چهار میلیون مسکن ساخت و نه این اقدام درست است. اصلا قابل اصابت به گروه هدف هم نیست. ضمن اینکه فقیر کردن مردم با مسکن دار کردنشان در تعارض است. می‌گویند رشد اقتصادی شش ماهه 7 درصد است! اما باید گفت این 7 درصد عمدتا در بخش نفت است. جامعه اصلا رشد اقتصادی را احساس نمی کند. مگر می شود 7 درصد رشد اقتصادی داشته باشیم ولی نفهمیم! ما دائم در حال فقیرشدن هستیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اکنون دیگر سرمایه گذاری در بخش مسکن باقی نمانده است، یادآورشد: تا قبل از سال 96 شمال تهران مسکن لوکس می‌ساختند ولی تقاضا جای دیگری بود. بنابراین ریشه مساله، قاعده گذاری غلطی است که در شهرسازی و مالی شهرداری انجام شده است. اما چون آن را نمی‌بینند، مساله حل نمی شود. قاعده گذاری غلط بود. ریشه را باید درست کرد، نه اینکه قاعده های قبلی برقرار باشد بعد مالیات بگذارند.

وی با بیان انتقاد از برخی سیاست ها در حوزه تامین مسکن با بیان اینکه دولت نقش ساخت مسکن و تسهیل گری ندارد، دولت سیاست‌گذار است، توضیح داد: دولت باید نظام انگیزشی را تغییر دهد. جایی که انگیزه برای ساخت مسکن کوچک نیست، انگیزه بدهد. مسکن‌سازها به دنبال حداکثر کردن سودشان هستند. حداکثر کردن سودش این است که برج و مسکن لوکس بسازد. دولت باید کاری کند که انگیزه به سمت ساخت واحدهای مسکونی قابل استطاعت برود. تغییر نظام انگیزشی از طریق سیاست های طرف تقاضا، سیاست های طرف عرضه و سیاست های زمین مقدور است.

اولاد با بیان اینکه برخی همچنان با بیان مسائلی به دنبال رانت های جدید برای خودشان هستند، افزود: می بینند که راه رانت در شمال تهران برای برج سازی بسته است، می گویند برویم ببینیم چگونه می‌توانیم رانت دیگری تحت عنوان مشارکت در پروژه‎ های مسکن ملی سوار کنیم! اصلا دولت نباید و نه وظیفه‌اش هست که وارد چنین داستانی شود.

این کارشناس اقتصاد شهری و مسکن در ادامه، با تاکید بر ضرورت توجه به عواملی مانند رشد جمعیت، ساختار و هرم سنی جمعیت و ایجاد خانوارهای جدید، ازدواجها و یا حتی درخواست مسکن بعد از افزایش طلاق در کشور، به انباشت تقاضای ایجاد شده در بخش مسکن اشاره کرد و اظهارداشت: در دهه پنجاه تعداد خانوارمان یک میلیون واحد بیشتر از تعداد واحد مسکونی‌مان بود. یعنی شش میلیون، پنج میلیون واحد مسکونی. در سرشماری سال 65، همچنان یک میلیون خانوار بیشتر از تعداد واحد مسکونی داشتیم. دهۀ هفتاد هم باز همین وضعیت ادامه داشت. سال85 هم شرایط بود و سال 95 یک مرتبه به بیش از یک و نیم میلیون افزایش پیدا کرد. با اینکه مثلا مسکن مهر ساخته می شد.

حدود 500 تا 600 هزار واحد نیاز یا تقاضا در سال داریم

وی با بیان اینکه حجم ساخت و ساز از 86 تا 95 قابل توجه بود با این حال کمبودها افزایش داشت، افزود: با کاهش نرخ زاد و ولد در سالهای بعد این کمبود می تواند کاهش پیدا کند ولی اثرش خیلی زیاد نیست، چرا که انباشت تقاضا بسیار زیاد است و اگر نرخ تخریب، نوسازی و شکل‌گیری خانوارهای جدید را درنظر بگیریم، حدود 500 تا 600 هزار واحد نیاز یا تقاضا را در سال را خواهیم داشت.

اولاد در ادامه با بیان اینکه برخی سیاست ها باعث تمرکز شدید در تهران هم از نظر کالبدی و هم از نظر تمرکز قدرت و ثروت شده، گفت: مقایسه نسبت سپرده به تسهیلات در استانهای مختلف نشان می دهد همه جا نسبت تسهیلات به سپرده کوچکتر از یک است به جزء تهران. در واقع انگار تهران تمام سرمایه جاهای دیگر را به سمت خود می کِشد. این تمرکز باعث شده تقاضاها به این سمت بیاید و اینجا باز تشدید می شوند. این تمرکز باعث افزایش قیمت شده و در واقع کسانی که تهران مسکن یا زمین و ملک دارند نسبت به کسانی که شهرستان دارند گویا که ثروتمندتر می شوند. در نتیجه خودش باز تقاضاها را به این سمت می کشاند.

شهرک سازی تمرکززدایی از تهران را رفع نمی کند

وی افزایش قیمت ملک در تهران را عاملی برای افزایش تمایل واحدهای تولیدی برای خرید ملک در تهران با هدف ارائه به عنوان سند و وثیقه برای دریافت وام عنوان کرد و افزود: این شرایط، تمرکز بیشتری را در تهران ایجاد کرده است. متاسفانه هیچ عزمی هم برای اینکه این تمرکز کاهش پیدا کند نیست. صحبت هایی که درخصوص ضرورت شهرک سازی با هدف کاهش تمرکز از تهران می شود، قابلیتی برای حل مساله ندارد. تمرکز زدایی باید از نظر ساختار اقتصادی اتفاق بیفتد.

منبع: جماران