به گزارش شهر بورس، شاخص قیمت دلاری آپارتمان در تهران در مهر ۱۴۰۴ به پایین‌ترین سطح پنج سال اخیر رسیده است. میانگین قیمت پیشنهادی فروش دلاری آپارتمان‌ها در پایتخت حدود ۸۸۶ دلار برآورد می‌شود. این رقم اگرچه هنوز بالاتر از کف تاریخی هشت سال اخیر است، اما نسبت به سطح متعارف بازار و قیمت پاییز سال گذشته، کاهش ۳۴ درصدی را نشان می‌دهد.
تحلیلگران معتقدند این جدایی معنادار بین روند قیمت مسکن و قیمت دلار نشان‌دهنده تأثیر عوامل سیاسی و تنش‌های منطقه‌ای بر بازار ملک است. در واقع، برخلاف گذشته که قیمت مسکن عمدتاً تحت تأثیر نرخ ارز بود، طی ماه‌های اخیر قیمت دلاری مسکن مستقل از دلار حرکت کرده است.
پنج مقطع تغییر قیمت دلاری مسکن در تهران
تحلیل روند قیمت دلاری مسکن در تهران از سال ۱۳۹۶ تا امروز، پنج مقطع اصلی را نشان می‌دهد:
-
قبل از جهش قیمت‌ها (۱۳۹۶):
قیمت دلاری مسکن در سطح طبیعی ۱۱۷۰ دلار قرار داشت و بازار با رونق غیرهیجانی همراه بود. تورم مسکن نیز در حدود ۱۰.۶ درصد بود. -
آغاز جهش ارزی و کاهش قیمت دلاری (۱۳۹۷):
با افزایش ریسک سیاسی و جهش نرخ دلار، قیمت دلاری آپارتمان‌ها به ۷۶۶ دلار کاهش یافت، اگرچه قیمت ریالی مسکن تا ۷۰ درصد رشد کرد. -
بازگشت ناقص از قله قیمت‌ها (۱۳۹۸ و ۱۳۹۹):
بخشی از نقدینگی به بازار مسکن وارد شد و قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان به ترتیب به ۹۸۳ و ۱۰۳۷ دلار رسید. -
روند افزایشی کنترل‌شده (۱۴۰۰ و ۱۴۰۱):
با امیدواری نسبت به مذاکرات ایران و غرب، قیمت دلاری مسکن در ۱۴۰۰ به ۱۱۹۱ دلار رسید و در ۱۴۰۱ نیز با افزایش ۱۲۸۷ دلار همراه شد، در حالی که تورم ریالی مسکن همچنان بالاتر از دلار رشد داشت. -
اوج تاریخی و کاهش اخیر (۱۴۰۲ تا مهر ۱۴۰۴):
توقف مذاکرات برجام و افزایش ریسک منطقه‌ای موجب شد قیمت دلاری مسکن به اوج ۱۴۷۰ دلار برسد و سپس روند نزولی تا ۸۸۶ دلار در مهر ۱۴۰۴ ثبت شود.
عوامل مؤثر بر قیمت دلاری مسکن
کارشناسان چهار عامل اصلی را در تعیین مسیر آینده قیمت دلاری مسکن می‌دانند:
-
تحولات سیاسی و منطقه‌ای
-
روند نرخ دلار و بازار ارز
-
سطح نقدینگی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک
-
انتظارات عمومی نسبت به مذاکرات بین‌المللی و برجام
با توجه به این عوامل، سه سناریو برای آینده قیمت دلاری مسکن قابل تصور است که شامل تثبیت قیمت‌ها، رشد محدود و رشد سریع تحت تأثیر شوک‌های سیاسی می‌شود.
منبع: دنیای اقتصاد
