به گزارش شهر بورس، با توجه به جهش چشمگیر قیمت مسکن طی سال‌های اخیر و افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی، دولت و قانون‌گذاران سرانجام در سال 1404 دست به اصلاحات قابل توجهی در قوانین مربوط به تمدید قراردادهای اجاره زدند. هدف اصلی این قانون، ایجاد تعادل بین حقوق مالک و مستاجر، ساماندهی بازار اجاره و جلوگیری از سوءاستفاده‌های رایج در معاملات ملکی است.
در ادامه، به بررسی مهم‌ترین بخش‌های این قانون جدید و تأثیرات آن بر بازار اجاره کشور می‌پردازیم:
برجسته‌ترین مفاد قانون جدید تمدید قرارداد اجاره
1. تمدید قرارداد با درخواست مستاجر
مطابق قانون تازه، مستاجر موظف است حداقل دو ماه پیش از انقضای قرارداد، درخواست تمدید خود را به صورت رسمی به مالک اعلام کند. در صورتی که مالک دلایل قانونی و موجهی برای مخالفت نداشته باشد، قرارداد به مدت یک سال دیگر به‌طور خودکار تمدید خواهد شد.
2. چارچوب قانونی برای افزایش اجاره‌بها
از این پس افزایش اجاره‌بها فقط با توافق طرفین امکان‌پذیر است. در مناطقی که نرخ تورم سالانه بالای 30 درصد است، شورای عالی مسکن مجاز به تعیین سقف افزایش اجاره بین 50 تا 100 درصد نرخ تورم رسمی خواهد بود.
3. الزام به ثبت قرارداد در سامانه املاک
تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه رسمی املاک و مستغلات ثبت شوند. قراردادهایی که صرفاً به‌صورت دستی نوشته شده و در سامانه ثبت نشده‌اند، از نظر قانونی فاقد اعتبار خواهند بود و مراجع قضایی به آن‌ها رسیدگی نخواهند کرد.
4. حمایت از حقوق مستاجران
بر اساس قانون جدید، تخلیه ملک تنها در صورت وجود دلایل قانونی مانند عدم پرداخت اجاره یا نقض مفاد قرارداد امکان‌پذیر است. مستاجران از حق استفاده بی‌دردسر و بدون مزاحمت از ملک برخوردارند.
5. مسئولیت‌های قانونی مالک
مالک موظف است ملک را در شرایط قابل سکونت به مستاجر تحویل دهد و در صورت بروز مشکلات فنی یا نیاز به تعمیرات اساسی (لوله‌کشی، سیستم گرمایشی، برق و…)، موظف به رسیدگی فوری خواهد بود.
6. تعیین اجاره‌بها برای املاک فاقد کد رهگیری
برای ملک‌هایی که فاقد قرارداد رسمی سال گذشته هستند، اجاره‌بهای پیشنهادی نباید بیشتر از یکی از موارد زیر باشد:
-
نرخ رسمی اعلام‌شده توسط شورای عالی مسکن
-
یا حداکثر 10 درصد بالاتر از ارزش اجاری مندرج در ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم
7. ضمانت اجرایی پرداخت اجاره
در صورت تاخیر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، مالک می‌تواند از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام به دریافت اجراییه برای تخلیه یا مطالبه مبلغ اجاره کند. با این حال، در صورتی که مستاجر بدهی خود را پرداخت کند، روند تخلیه متوقف خواهد شد.
8. مرجع حل اختلاف
رسیدگی به اختلافات احتمالی بین موجر و مستاجر از این پس باید از طریق مراجع رسمی مانند هیئت‌های حل اختلاف یا دادگاه انجام شود. ثبت قرارداد در سامانه، فرآیند رسیدگی را تسهیل و تسریع می‌کند.
مقایسه خلاصه مفاد اصلی قانون
| بند | شرح مختصر |
|---|---|
| تمدید قرارداد | امکان تمدید یک‌ساله با درخواست مستاجر و نبود منع قانونی از سوی مالک |
| افزایش اجاره‌بها | تنها با توافق طرفین؛ سقف توسط شورای عالی مسکن مشخص می‌شود |
| ثبت قرارداد | الزامی بودن ثبت در سامانه املاک؛ قراردادهای دستی فاقد اعتبار قانونی |
| حقوق مستاجران | حمایت از سکونت ایمن و ممانعت از تخلیه بدون دلایل موجه |
| تعهدات مالک | تحویل ملک در شرایط مناسب و انجام تعمیرات اساسی به عهده مالک است |
تحلیل نهایی: آیا این قانون می‌تواند گره‌گشای بازار اجاره باشد؟
اجرای قانون جدید تمدید اجاره، می‌تواند تغییری اساسی در نظم‌بخشی به بازار مسکن ایجاد کند. مهم‌ترین دستاورد این قانون، تقویت امنیت روانی مستاجران و محدودسازی اعمال سلیقه‌ای برخی مالکان در تعیین نرخ اجاره است. از سوی دیگر، الزام به ثبت قراردادها و تدوین چارچوب مشخص برای تعیین اجاره‌بها، به شفافیت بیشتر و کاهش اختلافات در آینده کمک می‌کند.
با این حال، موفقیت این قانون وابسته به اجرای دقیق آن و همکاری نهادهای نظارتی، دفاتر املاک و همچنین اطلاع‌رسانی گسترده به عموم مردم است. در صورت تحقق این موارد، می‌توان امیدوار بود که این قانون به‌عنوان نقطه عطفی در بهبود وضعیت اجاره‌نشینی در ایران شناخته شود.
منبع: اقتصادایرانی
