بررسی پیش شرط های اجرای طرح فروش متری مسکن

به این ترتیب با توجه به تلاطم در بازار مصالح ساختمانی، پیش فروش در قالب طرح فروش متری مسکن برای سازنده ریسک‌هایی دارد و برای پیش خریدار نیز مساله استطاعت و نبود پس انداز وجود دارد. در این شرایط پیش فروش در قالب متری فروشی واحد‌های مسکونی قرارگاه مسکن در صورتی با استقبال خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن مواجه می‌شود که از یکسو شرایط اقتصاد کلان بهبود یابد و درآمد سرانه افزایش پیدا کند تا پس انداز برای خرید مسکن میسر شود و از طرفی تورم افسارگسیخته ساخت نیز کنترل شود تا ریسک سازنده‌ها برای حضور در بازار پیش فروش کاهش یابد.

در این صورت گزینه فروش متری مسکن می‌تواند راه‌حل کاربردی برای خانه دار شدن اقشار نیازمند مسکن تلقی شود و در میان مدت شرایط برای خانه دار شدن فاقدان مسکن که نسبت به خرید متری و تدریجی واحد‌های ساخته شده توسط قرارگاه اقدام کرده اند، فراهم خواهد شد.

اما اکنون پیش شرط‌های فروش متری مسکن در شرایط اقتصادی کشور و نیز وضعیت بازار مسکن به لحاظ موقعیت عرضه و تقاضا فراهم نیست. با این حال اگر مدیریت شهری اصرار دارد طرح متری‌فروشی خانه‌های ساخته شده در شهرک‌های جدید تهران را در نبود پیش شرط‌های لازم کلید بزند، باید مطلع باشد که این اقدام تبعات سه گانه‌ای خواهد داشت که اجتناب ناپذیر است؛ کمااینکه از یکسو احتمال به مشکل خوردن روند عملیات ساخت با توجه به تامین مالی قطره چکانی برای سازنده‌ها در قالب فروش متری وجود دارد.

از سوی دیگر پروژه‌هایی که فروش متری می‌شود با توجه به مسائل خاص پیرامون ملکیت آن‌ها امکان دریافت وام از شبکه بانکی را ندارد؛ چراکه بانک فقط به سازنده‌هایی وام پرداخت می‌کند که پروژه آن‌ها سند شش دانگ و شسته و رفته داشته باشد؛ در حالی که در قالب فروش متری احتمالا مشکلاتی از این جنس بر سر راه دریافت تسهیلات ایجاد خواهد شد. از دیگر تبعات فروش متری در این شرایط این است که ممکن است جای مشتری و مخاطب عوض شود؛ به این معنا که به جای فاقدان مسکن، سرمایه‌گذاران روانه بازار شوند و خرید متری انجام دهند.

از طرفی حتی اگر در طرح فروش متری مسکن، سازوکاری پیش‌بینی شود که فقط فاقدان مسکن یا کسانی که فرم «ج» آن‌ها سبز است در این طرح ثبت‌نام کنند، باز هم این مساله وجود دارد که فاقدان مسکن با خرید چند مترمربع متناسب با استطاعت خود، امکان استفاده از امتیاز دولتی مسکن در آینده را به کلی از دست خواهند داد.

از طرفی، چون با خرید یک یا چند مترمربع خانه، امکان خانه دار شدن آن‌ها فراهم نمی‌شود، می‌توان پیش‌بینی کرد که در نهایت بازار سیاه امتیاز معاملات متری مسکن ایجاد خواهد شد؛ کمااینکه تجربه مسکن مهر نشان داد هر اندازه که سختگیرانه به این قبیل طرح‌های حمایتی ورود شود، باز هم راه برای دور زدن مقررات و ایجاد بازار سیاه کاملا مسدود نیست.

گزینه‌های جایگزین متری فروشی

قرارگاه مسکن با علم به مشکلاتی که متری‌فروشی به شکل رایج آن می‌تواند به دنبال داشته باشد، باید به سایر گزینه‌های روی میز با تامل بیشتری ورود کند. یکی از این گزینه‌ها پیگیری برای اعطای وام بلندمدت با اقساط در استطاعت به مخاطبان طرح‌های حمایتی مسکن سازی است که شهرداری تهران از آن‌ها پشتیبانی می‌کند. در اغلب کشور‌های دنیا برای فاقدان مسکن تسهیلات بلندمدت با نرخ‌های ویژه و حمایتی تعریف می‌شود، اما در ایران قدرت خرید وام مسکن به حداقل رسیده و برنامه‌ای برای افزایش آن وجود ندارد.

به عنوان مثال در کشور تایلند بانک تخصصی بخش مسکن با سود بالاتر از بقیه بانک‌ها سپرده می‌پذیرد تا بتواند قیمت تمام شده تسهیلات مسکن پرداختی را کاهش دهد و امکان پرداخت وام حمایتی را به این ترتیب فراهم کند. این فقط یکی از راهکار‌های متنوعی است که برای جبران سود تسهیلات حمایتی وجود دارد و راه‌حل مناسب کشور ما و مشخصا شهر تهران باید توسط مسوولان شناسایی و اجرایی شود. اما آنچه مسلم است این است که بدون پرداخت وام حمایتی در این شرایط نمی‌توان انتظار استقبال از خرید خانه حتی در صورت عرضه با پایین‌ترین قیمت‌های ممکن را داشت.

گزینه دوم به جای فروش متری مسکن، فروش در قالب «دسی مترمربع (۱۰ سانتی‌مترمربع)» است؛ به این معنا که هر مترمربع به ۱۰ واحد کوچک مقیاس تقسیم و در قالب واحد سرمایه‌گذاری (یونیت) با امکان معامله در بازار سرمایه عرضه شود. در این صورت حتی پس انداز‌های بسیار خرد فاقدان مسکن می‌تواند با ورود به بازار فروش متری مسکن، از تورم در امان مانده و ارزش آن‌ها متناسب با تغییرات قیمت مسکن افزایش پیدا کند.

اگر واحد‌های سرمایه‌گذاری در پروژه‌های فروش متری مسکن با اندازه حداقلی تعریف شود، امکان مشارکت گروه زیادی از فاقدان مسکن فراهم خواهد شد و در نتیجه سازنده‌ها معطل تامین مالی نخواهند ماند. به این ترتیب هم جریان خرید و هم جریان ساخت در یک سیر منطقی ایجاد خواهد شد و پروژه‌های متری فروشی قفل نمی‌شود.