احسان رضاپور، کارشناس بازار سرمایه، در گفت‌وگو با شهر بورس درباره وضعیت فعلی بازار مسکن و مقایسه آن با دیگر بازارها، اظهار داشت: پس از رشد پرشتابی که بازار مسکن در چند سال گذشته تجربه کرد، ناشی از نرخ ارز، افزایش بهای تمام‌شده و شرایط تورمی شدید کشور، مدتی است که بازار وارد شرایط رکودی شده است. این در حالی است که محرک‌های اصلی مانند بهای تمام‌شده، مجوزها، پروانه‌ها، نیروی کار و متریال‌های ساخت (مانند گچ، سیمان و خاک) همچنان روند تورمی خود را حفظ کرده‌اند، اما تقاضای سرمایه‌گذاری از بازار خارج شده و صرفاً تقاضای واقعی باقی مانده است.

وی افزود: بر اساس تحلیل‌ها و گزارش‌های تهیه‌شده، به نظر می‌رسد همچنان باید منتظر بمانیم و رونق پرشتاب بازار مسکن را خیلی زود انتظار نداشت. علاوه بر این، قانون برنامه هفتم توسعه، بانک‌ها و نهادهای مالی را ملزم می‌کند املاک مازاد خود را پس از دو یا سه سال با هر شرایطی واگذار کنند؛ در غیر این صورت، به بهای تمام‌شده از آن‌ها گرفته می‌شود. این امر انگیزه‌های زیادی به بانک‌ها می‌دهد تا املاک مازاد را به شبکه فروش بیاورند و شرایط واگذاری را تسهیل کنند. ورود حجم بیشتری از دارایی‌ها به بازار فروش، سایر فروشندگان و عرضه را تحت تأثیر قرار می‌دهد و مجموعاً امیدواری برای رشد پرشتاب بازار مسکن را کاهش می‌دهد.

رضاپور با اشاره به ارزش دلاری بازار، گفت: نرخ دلاری بازار مسکن تهران – به عنوان شاخصی متوسط – معمولاً بین ۸۰۰ تا ۱۴۰۰-۱۵۰۰ دلار نوسان دارد؛ دو سال پیش به ۱۵۰۰-۱۶۰۰ دلار رسیده بود، اما امروز دوباره به محدوده ۷۰۰-۸۰۰ دلار (زیر ۹۰۰ دلار) سقوط کرده است. این یعنی بازار در کف کانال قرار گرفته و شرایط برای خریداران جذاب است، به خصوص اگر از تسهیلات اقساطی، شرایط بانکی، لیزینگ و اهرم‌های مشابه استفاده شود؛ طبیعتاً برای سرمایه‌گذاران می‌تواند فرصت مناسبی باشد، هرچند در کوتاه‌مدت تحرک مهمی ایجاد نکند.

این کارشناس بازار سرمایه در مقایسه با دیگر بازارها، توضیح داد: ارزش دلاری بازار سرمایه از همه بازارها جذابیت بیشتری دارد. حرکت‌های مهمی در دارایی‌های آن رخ داده؛ ارزش دارایی‌های شرکت‌ها؛ شامل زمین، ساختمان، ماشین‌آلات و تجهیزات، به شدت رشد کرده و ایجاد شرکت مشابه، چندین برابر ارزش بازار فعلی هزینه می‌برد. بازار همچنان جذاب است، اما مسائل کلان سیاسی، اقتصادی، امنیتی و اجتماعی باعث شده سرمایه‌گذاران محافظه‌کارانه عمل کنند. رشد اخیر بازار سرمایه، جبران افت بیش از حد قبلی (مرتبط با مسائل جنگی) بوده، اما هنوز به جایگاه اصلی نرسیده و فاصله معناداری دارد.

وی ادامه داد: به خصوص اگر شاهد اصلاح نظام قیمت‌گذاری، نرخ ارز، انگیزه‌های سرمایه‌گذاری مانند نرخ خوراک پتروشیمی‌ها (که بر بهای تمام‌شده شرکت‌ها اثر می‌گذارد) یا نرخ فروش واقعی‌تر باشیم، سود شرکت‌ها می‌تواند جهش کند. اگر تعاملات بین‌المللی تقویت شود، بازار سرمایه می‌تواند جذاب‌تر از همه بازارها باشد. بازار طلا نیز تا حدی بازدهی اصلی خود را (به ویژه در بخش اونس) داده و سقف‌های خود را زده؛ رشد پرشتاب بالای ۴۰-۵۰ درصدی در یک یا دو سال آینده بعید است. هرچند با نرخ دلاری زیر ۱۱۰ هزار تومان، که با مؤلفه‌های اقتصادی کشور ارزان به نظر می‌رسد، رشد از محل دلار ممکن است، اما چون بخش عمده بازدهی طلا جبران شده، در بازه ۶ ماهه تا یک سال آینده، بازدهی آن بیش از بازدهی دلاری بازار سرمایه نخواهد بود. بازار سرمایه بسیار وابسته به عوامل اقتصادی است که بر بنگاه‌ها تأثیرگذارند.