به گزارش شهر بورس، با آغاز فصل جابه‌جایی، بازار اجاره مسکن دوباره داغ شده است، اما این بار بدون پشتوانه‌ای از داده‌های رسمی. از زمانی که بانک مرکزی انتشار گزارش‌های منطقه‌ای قیمت مسکن در تهران را متوقف کرده، مشاوران املاک و متقاضیان ناگزیر به استفاده از شیوه‌های ترکیبی و تجربی برای تعیین رهن و اجاره هستند. در این گزارش، به بررسی چهار روش اصلی قیمت‌گذاری و نحوه کارکرد هرکدام در شرایط فعلی بازار می‌پردازیم.
رهن کامل بر اساس درصدی از ارزش ملک
یکی از روش‌های سنتی و نسبتاً شفاف در بازار مسکن، تعیین مبلغ رهن بر اساس بخشی از ارزش روز ملک است. در این مدل، مشاوران املاک بسته به عرف منطقه، شرایط بازار و ویژگی‌های ملک، معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک را به عنوان «رهن کامل» محاسبه می‌کنند. این عدد پایه‌ای برای شروع چانه‌زنی محسوب می‌شود.
مثال:
اگر آپارتمانی ۱۰ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شود و معیار محاسبه ۱۵ درصد باشد، مستأجر برای رهن کامل باید ۱.۵ میلیارد تومان پرداخت کند. مالک هم می‌تواند بخشی از این رقم را به صورت ودیعه بگیرد و مابقی را به اجاره ماهانه تبدیل کند.
اجاره ماهانه خالص به‌عنوان درصدی از ارزش ملک
در شرایطی که مالک تمایل چندانی به دریافت پول پیش ندارد – مثلاً در املاک تجاری یا خانه‌های لوکس – از این روش استفاده می‌شود. اجاره ماهانه، معمولاً معادل ۰.۲ تا ۰.۵ درصد ارزش ملک در ماه است.
مثال:
برای ملکی با ارزش ۱۰ میلیارد تومان و نرخ عرفی ۰.۳ درصد، مبلغ اجاره ماهانه حدود ۳۰ میلیون تومان تعیین می‌شود، بدون نیاز به پرداخت رهن.
فرمول رایج تبدیل رهن به اجاره
متداول‌ترین شیوه در بازار ایران، ترکیب رهن و اجاره ماهانه با استفاده از یک «نرخ تبدیل» است. در این روش، هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ تا ۵۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این نرخ معمولاً بسته به شرایط منطقه و توافق طرفین، بین ۳ تا ۵ درصد محاسبه می‌شود.
مثال کاربردی:
فرض کنید ملکی ۸۰ متری با ارزش ۱۰ میلیارد تومان در بازار عرضه شده است. با در نظر گرفتن نرخ تبدیل عرفی، می‌توان روی ترکیبی مانند ۶۲۵ میلیون تومان ودیعه و ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان اجاره ماهانه به توافق رسید.
قیمت‌گذاری مقایسه‌ای با املاک مشابه
یکی از دقیق‌ترین روش‌ها برای رسیدن به قیمت منطقی، مقایسه ملک مورد نظر با واحدهای مشابه در همان منطقه است. مشاوران حرفه‌ای با بررسی متراژ، سال ساخت، امکانات، موقعیت جغرافیایی و سایر ویژگی‌های مشابه، به یک محدوده قیمتی رقابتی می‌رسند.
مثال:
اگر املاک مشابه در همان محله با ۱ میلیارد رهن و ۱۵ میلیون اجاره یا ۵۰۰ میلیون رهن و ۳۰ میلیون اجاره قیمت‌گذاری شده باشند، عدد نهایی برای ملک شما هم در همین بازه قرار خواهد گرفت و سپس با نرخ تبدیل تنظیم می‌شود.
واژه‌نامه بازار اجاره
| اصطلاح | تعریف |
|---|---|
| ارزش اجاره‌ای | مبلغی معادل رهن کامل، معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت ملک |
| ودیعه یا پیش‌پرداخت | بخشی از مبلغ قرارداد که برای کاهش فشار اجاره ماهانه به‌صورت پیش‌پرداخت ارائه می‌شود |
| رهن قابل تبدیل | تفاوت بین رهن کامل و مبلغ ودیعه واقعی که به اجاره ماهانه تبدیل می‌شود |
| نرخ تبدیل | درصد سود ماهانه‌ای که برای تبدیل رهن به اجاره در نظر گرفته می‌شود (معمولاً ۳ تا ۵ درصد) |
| عرف منطقه | نرخی نانوشته که بر اساس معاملات رایج در هر محله تعیین می‌شود |
| شرایط بازار | متأثر از تورم، عرضه و تقاضا و انتظارات قیمتی است |
| وضعیت ملک | امکانات، نور، طبقه، سن بنا، پارکینگ، دسترسی و … |
| مذاکره | مرحله نهایی تعیین اجاره‌بها با توافق دو طرف، معمولاً با میانجی‌گری مشاور املاک |
جمع‌بندی
هرچند فقدان داده‌های رسمی می‌تواند فرآیند قیمت‌گذاری را پیچیده کند، اما با شناخت دقیق این روش‌ها و بررسی واقع‌بینانه شرایط بازار، می‌توان به توافقی منصفانه رسید. به‌ویژه در دوره‌هایی که تورم مسکن بالا می‌رود، انعطاف‌پذیری در مدل‌های ترکیبی و استفاده از نرخ‌های توافقی می‌تواند به نفع هر دو طرف باشد.
منبع: اقتصاد100
