به گزارش شهر بورس، بازار مسکن تهران این روزها در رکودی بی‌سابقه فرو رفته است؛ به‌طوری‌که در برخی محله‌ها و کوچه‌ها، یا هیچ معامله‌ای ثبت نمی‌شود یا تعداد فروش‌ها به حداقل ممکن رسیده است. این وضعیت، روش سنتی تعیین قیمت ملک که همواره بر پایه معاملات قطعی در همان منطقه شکل می‌گرفت، به‌طور کامل مختل شده و می‌توان آن را به‌عنوان یک پیامد ثانویه از رکود گسترده در بازار مسکن قلمداد کرد. این مشکل، خود باعث تشدید رکود معاملات در نیمه دوم سال خواهد شد.
بازار مسکن که پیش از این با کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کرد، حالا پس از تجربه جنگ تحمیلی ۱۲ روزه، با رکودی شدیدتر مواجه شده است. بررسی فایل‌های فروش ملک در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد که متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در ۱۰ روز نخست مهرماه، حدود ۹۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که تفاوتی با شهریور ندارد، اما تعداد فایل‌های عرضه شده در مهر نسبت به شهریور، ۲.۷ درصد افزایش یافته است. مجموع این عوامل، رکود معاملات مسکن در پاییز امسال را تحکیم خواهد کرد و به چالش‌های موجود در این بازار و صنعت ساختمان کشور دامن می‌زند.
رکود عمیق و سرایت آن به نیمه دوم سال
تحلیل نبض معاملات مسکن در تهران و گفت‌وگو با فعالان بازار نشان می‌دهد رکود در معاملات از ابتدای سال جاری تا نیمه مهر ماه شدت بی‌سابقه‌ای یافته است. حتی پس از جنگ تحمیلی ۱۲ روزه، رکود بازار مسکن به شدت تشدید شده است. گرچه آمار رسمی معاملات منتشر نمی‌شود، اطلاعات غیررسمی نشان می‌دهد که ماهانه تنها هزار تا دو هزار واحد مسکونی در پایتخت معامله می‌شود که نسبت به مدت مشابه سال قبل، کاهش ۲۵ درصدی را نشان می‌دهد.
در حالی که در سال‌های اوایل دهه ۹۰، تعداد معاملات ماهانه در تهران بین ۱۰ تا ۱۲ هزار واحد بود، کاهش شدید تقاضا در سال‌های اخیر و وجود ریسک‌های سیاسی و نظامی، بازار مسکن را در رکود عمیق نگه داشته است. این رکود مستمر، وضعیت بازار مسکن تهران را به مرحله‌ای رسانده که کشف قیمت ملک به‌طرز قابل توجهی دشوار شده است.
عارضه جدید: فقدان قیمت واقعی
در شرایط عادی، قیمت هر ملک براساس معاملات مشابه در همان محله یا حتی همان کوچه تعیین می‌شود. این وابستگی شدید قیمت به موقعیت جغرافیایی باعث می‌شود که نتوان از قیمت‌های مناطق مجاور برای تخمین ارزش ملک استفاده کرد. اما وقتی چند ماه است که در یک محله هیچ فروش قطعی رخ نداده، ارزیابی قیمت به‌طور قابل توجهی پیچیده می‌شود و فعالان بازار از اعلام قیمت دقیق عاجزند.
این مسئله به «فقدان قیمت» منجر شده که خود یک عارضه ثانویه رکود مسکن است و می‌تواند روند کاهش معاملات را در نیمه دوم سال تشدید کند. حتی برخی مشاوران املاک گزارش داده‌اند که از ابتدای سال تاکنون هیچ فروش موفقی در مناطق تحت فعالیت خود نداشته‌اند.
واهمه از قیمت‌گذاری نامناسب
در این شرایط، فروشندگان ملک نگران تعیین قیمت‌های غیرواقعی هستند که ممکن است موجب از دست رفتن مشتریان بالقوه شود. نوسان شکننده قیمت‌ها در بازار مسکن باعث شده تا فروشندگان در تعیین قیمت پیشنهادی مردد باشند و این موضوع مزید بر علت رکود معاملات شود. همچنین، ریسک‌های سیاسی و احتمال تنش‌های نظامی، سرمایه‌گذاران را از ورود به بازار مسکن بازداشته است.
افزایش عرضه در برابر کاهش تقاضا
با وجود توقف رشد قیمت‌ها، تعداد فایل‌های فروش آپارتمان در مهرماه نسبت به شهریور ۲.۷ درصد افزایش یافته و نسبت به مرداد نیز ۱۴ درصد رشد داشته است. این افزایش عرضه در حالی است که تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای به حداقل رسیده و بازار همچنان در انتظار ثبات سیاسی یا تحولی بنیادی است. پس از جنگ تحمیلی ۱۲ روزه، خریدهای سرمایه‌ای در تهران به شدت کاهش یافته و متقاضیان مصرفی نیز به دلیل افت قدرت خرید در پایین‌ترین سطح خود قرار دارند.
در مجموع، وضعیت کنونی بازار مسکن تهران با رکودی عمیق و چالش‌های متعدد همراه است که ادامه این روند در صورت تشدید ریسک‌های سیاسی، می‌تواند شرایط را برای فروشندگان و خریداران بسیار دشوارتر کند.
