به گزارش شهر بورس، قرارداد وام یک سند حقوقی الزام‌آور است و هر بندِ نادیده‌گرفته‌شده می‌تواند سال‌ها هزینه و دردسرساز باشد. در این راهنمای به‌روز، مهم‌ترین نکات عملیِ قرارداد تسهیلات، ضامن و وثیقه/ترهین مرور می‌شود؛ از جریمه دیرکرد و امهال بدهی تا روند فک‌رهن. برای آشنایی کلی با این موضوع، نخست به صفحه‌ی مدیریت بدهی و وام در ایران سر بزنید. همچنین اگر هدف‌تان مدیریت اجرایی پرداخت‌هاست، مقاله‌ی مدیریت اقساط ماهانه را مطالعه بفرمایید.
قرارداد تسهیلات؛ از چه چیزهایی باید مطمئن شوید؟
قرارداد تسهیلات چارچوب حقوقی رابطه‌ی شما با بانک/مؤسسه را تعیین می‌کند: مبلغ، نرخ، سررسید، اقساط، جریمه‌ها، وثیقه و تعهدات طرفین. هر امضا به معنای پذیرش کل مفاد است. حداقل‌هایی که باید رعایت شوند: نسخه‌ی کامل قرارداد و پیوست‌ها (جدول اقساط، همه هزینه‌ها)، برنامه و ذی‌نفع بیمه‌های اجباری، رسید دریافت وثیقه و شرایط آزادسازی.
برای برآورد «هزینه‌ی واقعی» به راهنمای محاسبه سود وام و هزینه‌های جانبی رجوع کنید.
دو بند بسیار حساس در قراردادها:
-
وجه‌التزام/جریمه دیرکرد: طبق «آیین‌نامه وصول مطالبات غیرجاری مؤسسات اعتباری» درج شرطِ دریافت وجه‌التزام به‌عنوان شرط ضمن عقد الزامی است. میزان آن «معادل ۶٪ علاوه بر نرخ سود/بازده قرارداد» و نسبت به مانده بدهی محاسبه می‌شود (ماده ۱۷). این قاعده فصل‌الخطاب شبکه بانکی است.
-
برداشت از حساب‌ها و مسئولیت ضامن: ماده ۱۹ همان آیین‌نامه در گذشته اجازه برداشت مستقیم از حساب‌های مشتری و ضامن را پیش‌بینی می‌کرد؛ اما هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قسمت مهمی از آن را درباره‌ی «مطالبات غیرمستقیم از ضامن» ابطال کرده است. پس دامنه‌ی تعهد ضامن نمی‌تواند فراتر از آن چیزی باشد که صریحاً ضمانت کرده است.
جریمه دیرکرد چگونه محاسبه می‌شود؟
بر اساس مصوبه‌ی شورای پول و اعتبار در آیین‌نامه‌ی یادشده، وجه‌التزام تأخیرِ تأدیه برای همه تسهیلات ریالی و ارزی برابر است با نرخ سود/بازده قرارداد + ۶ درصد (ثابت، غیرپلکانی). این «۶ درصد» روی «مانده بدهی از تاریخ سررسید» اعمال می‌شود. به‌علاوه، بانک مرکزی روش‌های پلکانی قدیمی را کنار گذاشته و قاعده‌ی ثابتِ فعلی را مبنا قرار داده است.
نکته: حتی یک تأخیرِ کوچک می‌تواند علاوه بر آسیب به اعتبار، هزینه‌ی کل وام را افزایش دهد.
ضامن؛ دامنه‌ی مسئولیت و حد و مرزها
تعریف قانونی ضمان: در قانون مدنی، ضمان یعنی اینکه شخصی دِین دیگری را به عهده بگیرد (ماده ۶۸۴). اینکه ضمان «انتقال ذمه» باشد یا «ضم ذمه»، و اینکه مسئولیت «تضامنی» باشد یا نه، به عبارات قرارداد بستگی دارد. در قراردادهای بانکی معمولاً مسئولیتِ ضامن به‌صورت تضامنی قید می‌شود؛ بنابراین ضامن باید دقیق بداند چه مبلغ/مدتی/هزینه‌هایی را پوشش می‌دهد.
نکات کلیدی برای ضامن و وام‌گیرنده:
-
سقف و مدتِ ضمانت، شرایط خروج/جایگزینی، و اطلاع‌رسانی تأخیرها را شفاف و کتبی تعیین کنید.
-
تغییرات مهم (تمدید، تبدیل، افزایش مبلغ) بدون رضایت کتبی ضامن انجام ندهید.
-
به خاطر رأی ابطالیِ ماده ۱۹، بانک نمی‌تواند به‌استناد آن ماده، مطالبات غیرمستقیم را از حساب ضامن برداشت کند؛ دامنه‌ی ضمان همان است که امضا کرده‌اید.
امهال (فرصت‌دهی/بازطراحی بدهی)؛ چه می‌گوید؟
«دستورالعمل اجرایی نحوه امهال مطالبات مؤسسات اعتباری» چارچوب به‌روزِ بازطراحی بدهی را تعیین کرده است. ابلاغ‌های جدید بانک مرکزی (بازنشر ۱۴۰۳–۱۴۰۴) تأکید می‌کند امهال باید بر مبنای عقد مناسب (مشارکتی یا غیرمشارکتی) و با رعایت الزامات فقهی/قانونی انجام شود؛ امهال امتیاز است و الزامی برای مشتری نیست. اگر تحت فشار نقدینگی هستید، پیش از دیرکرد درباره‌ی امهال و تغییر سررسید مذاکره کنید.
وثیقه و ترهین؛ از تنظیم تا فک‌رهن
تعریف قانونی رهن: مدیون مالی را به‌عنوان وثیقه‌ی دین به دائن می‌سپارد؛ راهن (مدیون) و مرتهن (طلبکار). قبضِ مال مرهون از شرایط است و مال باید «عینِ معین و قابل نقل‌و‌انتقال قانونی» باشد (مواد ۷۷۱ تا ۷۷۴ قانون مدنی).
نکات عملی پیش از ترهین:
-
ارزیابی و نسبت پوشش (LTV): گزارش ارزیابی و هزینه‌های آن را کتبی بگیرید.
-
بیمه‌های اجباری: نوع بیمه، حق‌بیمه و ذی‌نفع (بانک یا شما) باید مشخص باشد؛ عدم تمدید می‌تواند نقض قرارداد تلقی شود.
-
هزینه‌های ثبت/رسمی: تعرفه‌های تنظیم سند رهنی در دفترخانه بر اساس مبلغ نامه بانک محاسبه می‌شود؛ قبل از امضا برآورد کنید.
فک‌رهن (آزادسازی وثیقه) چطور انجام می‌شود؟
پس از تسویه/توافق با بانک، نامه‌ی «فک‌رهن» از بانک به همان دفترخانه‌ای که سند رهنی ابتدا تنظیم شده ارسال می‌شود و دفترخانه با احراز اصالت نامه، اقدام به فک‌رهن می‌کند. طبق رویه‌ی ثبتی، برای فک‌رهنِ رسمی، حضور مرتهن الزاماً لازم نیست و دفترخانه با نامه‌ی معتبر اقدام می‌کند. روندها اکنون در سامانه‌های ثبتی/دفترخانه‌ها به شکل الکترونیک پیگیری می‌شود.
اگر ملکِ در رهن می‌خواهید منتقل شود: انتقال رسمی سند در حالت رهنی معمولاً ممکن نیست مگر با فک‌رهن یا با موافقت بانک و انتقال تسهیلات/وثیقه به خریدار طبق تشریفات. در غیر این صورت، دعوای الزام به تنظیم سند هم بدون طرح هم‌زمانِ «فک‌رهن» قابل استماع نیست.
موارد حقوقی مرتبط با وام در یک نگاه:
-
قرارداد + پیوست‌ها را کامل و خوانا بگیرید (جدول اقساط، نرخ‌ها، همه‌ی هزینه‌ها و بیمه‌ها).
-
وجه‌التزام و دیرکرد: نرخ و فرمول محاسبه را دقیق بخوانید (قاعده‌ی ثابت «نرخ قرارداد + ۶٪»).
-
ضامن: سقف/مدت مسئولیت، اطلاع‌رسانی تأخیرها و امکان خروج/جایگزینی را روشن کنید؛ دامنه‌ی ضمان نباید برای «تعهدات غیرمستقیم» توسعه یابد.
-
وثیقه/ترهین: شرایط ارزیابی، بیمه، ثبت و فک‌رهن، زمان‌بندی و هزینه‌ها را کتبی بگیرید.
-
امهال/بازطراحی: اگر احتمال فشار نقدینگی می‌دهید، از حالا شروط امهال را بپرسید.
پرسش‌های پرتکرار
آیا بانک می‌تواند جریمه‌ی دیرکرد را پلکانی محاسبه کند؟
قاعده‌ی جاری «ثابت» است (نرخ قرارداد + ۶٪ بر مانده بدهی از تاریخ سررسید). روش‌های پلکانی کنار گذاشته شده‌اند.
اگر نتوانم قسط را به‌موقع بدهم، چه کنم؟
پیش از دیرکرد با بانک درباره‌ی تغییر تاریخ سررسید، بازطراحی اقساط یا امهال مذاکره کنید؛ امهال، چارچوب مصوب دارد و امتیاز است نه الزام.
آیا بانک می‌تواند از حساب ضامن هر بدهی دیگری را برداشت کند؟
به‌موجب رأی ابطالیِ دیوان عدالت اداری، تسری ماده ۱۹ آیین‌نامه به «مطالبات غیرمستقیم» علیه ضامن، باطل شده است؛ دامنه‌ی ضمان همان است که قرارداداً پذیرفته شده.
برای فک‌رهن دقیقاً چه می‌خواهم؟
نامه‌ی فک‌رهن از بانک به دفترخانه‌ی تنظیم‌کننده‌ی سند رهنی ارسال می‌شود و دفترخانه پس از احراز، عملیات فک را انجام می‌دهد؛ فرآیند به‌صورت الکترونیکی نیز پیگیری می‌شود.
جمع‌بندی
در قرارداد وام، جزئیات حقوقی تعیین‌کننده‌اند: قاعده‌ی به‌روزِ جریمه‌ی دیرکرد (نرخ قرارداد + ۶٪)، حدود واقعی مسئولیت ضامن، چارچوب امهال و روند فک‌رهن. هر تصمیم اجرایی، پرداخت اضافه تا تسویه‌ی پیش از موعد، باید با متن قرارداد و مستندات کتبی هماهنگ باشد. برای نگاه یکپارچه به انتخاب نوع وام، بودجه‌بندی اقساط و کاهش هزینه‌های واقعی، از صفحه‌ی مدیریت بدهی و وام در ایران و دو راهنمای محاسبه سود وام و هزینه‌های جانبی و مدیریت اقساط ماهانه دیدن کنید.
توجه: قوانین و رویه‌ها ممکن است به‌مرور تغییر کنند. اعداد و قواعد فوق بر اساس مصوبات و دستورالعمل‌های جاری در زمان نگارش گردآوری شده‌اند؛ برای تصمیم‌های حساس، بررسی نسخه‌ی به‌روز همان اسناد یا مشاوره حقوقی مستقل توصیه می‌شود.
