به گزارش شهر بورس، همهٔ وام‌ها یک کار را انجام نمی‌دهند. بعضی وام‌ها فقط کمک می‌کنند یک خرج ضروری امروز پرداخت شود (مصرفی)، بعضی دیگر قرار است فردا برایمان پول بسازند یا ارزش دارایی را بالا ببرند (سرمایه‌گذاری). هدف این راهنما این است که انتخاب نهایی با مدیریت وام، بازپرداخت اقساط و هدف کاهش بدهی هماهنگ باشد. برای نقشهٔ کاملِ مدیریت بدهی و برنامه‌ریزی اقساط، به صفحهٔ مرجع «مدیریت بدهی و وام در ایران» مراجعه کنید.

دقیقاً وام برای چه کاری می‌خواهیم؟

• وام مصرفی: برای درمان، تعمیرات خانه، خرید لوازم ضروری و کارهای شبیه به این.
  هدف: فشار ماهانه کم باشد و هزینهٔ کل وام تا جای ممکن پایین بماند.

• وام سرمایه‌گذاری: برای کاری که درآمد ایجاد کند یا ارزش دارایی را بالا ببرد؛ مثل خرید تجهیز برای کسب‌وکار یا گذراندن دوره‌ای که درآمد را افزایش می‌دهد.
  شرط: «سودی که قرار است به‌دست بیاید» از «هزینهٔ واقعی وام» بیشتر باشد.

  

پنج معیار برای تصمیم‌گیری درست‌تر

1) هم‌خوانی با هدف

از خود بپرسیم: آیا این وام پول‌ساز است یا فقط مصرف امروز را جلو می‌اندازد؟

• اگر مصرفی است، هدف اصلی پایداری بودجه و کاهش هزینهٔ کل است.

• اگر سرمایه‌گذاری است، باید سود آینده به‌طور معقول بیشتر از هزینهٔ وام باشد.

2) هزینهٔ واقعی وام (نرخ مؤثر)

بانک معمولاً یک «نرخ سالانه» اعلام می‌کند؛ اما هزینهٔ واقعی فقط آن نرخ نیست. کارمزد، بیمه، هزینهٔ کارشناسی و… هم اضافه می‌شود. به عبارتی دیگر، اگر همهٔ هزینه‌ها و زمان‌بندی اقساط را در نظر بگیریم، می‌بینیم این وام واقعاً چقدر خرج دارد. به این عدد می‌گوییم نرخ مؤثر وام. جزئیات کامل، فرمول‌ها همراه با مثال عددی در مقاله «محاسبه سود وام و هزینه‌های جانبی» آمده است.

چرا مهم است؟ چون ممکن است بانک بگوید «۱۸درصد سالانه»، اما به‌خاطر همان هزینه‌های جانبی، هزینهٔ واقعی به‌عنوان مثال ۲۲ درصد از آب دربیاید.

نکتهٔ کاربردی: هر هزینهٔ کوچکی که در ابتدای وام کم می‌شود، «پول واقعیِ دریافتی» را پایین می‌آورد ولی قسط تغییر نمی‌کند؛ به همین دلیل نرخ مؤثر بالا می‌رود.

۳) بازده مورد انتظار (ROI)

سالانه چقدر سود خالص از این وام برمی‌گردد؟ (بعد از کم‌کردن همهٔ هزینه‌ها).
یعنی اگر بازده سالانه کمتر یا مساوی هزینهٔ واقعی وام باشد، آن وامِ سرمایه‌گذاری نمی‌ارزد. اگر بیشتر است، بهتر است ۵ تا ۱۰ واحد درصد هم حاشیهٔ اطمینان داشته باشد تا ریسک‌ها پوشش داده شود.

۴) نسبت بدهی به درآمد (DTI)

برای اینکه بازپرداخت اقساط پایدار بماند، جمع همهٔ اقساط ماهانه تقسیم بر درآمد خالص ماهانه بهتر است زیر 40 درصد باشد (برای احتیاط بیشتر، 30 تا 35 درصد).
این عدد کمک می‌کند ببینیم آیا بودجهٔ ماهانه واقعاً کشش قسط جدید را دارد یا نه.

۵) ریسک نقدینگی

دو سؤال خیلی ساده:

• اگر ۳ ماه 20 درصد درآمد کمتر شد، آیا باز هم قسط‌ها پرداخت می‌شوند؟

• اگر درآمد پروژه چند ماه دیرتر شروع شد، بافر نقدی ۱ تا ۲ قسط را داریم؟

سناریوهای احتمالی

1. اثر کارمزد روی «هزینهٔ واقعی»

• اصل وام: ۳۰۰ میلیون تومان

• هزینه‌های شروع (کارمزد/بیمه/…): ۷٫۵ میلیون | پس دریافتی واقعی شد ۲۹۲٫۵ میلیون

• مدت: ۳۶ ماه | نرخ اعلامی: ۱۸درصد سالانه (یعنی حدود ۱٫۵ درصد ماهانه)

• قسط ماهانه حدود: ۱۰٫۸۴۵ میلیون تومان

وقتی با عدد ۲۹۲٫۵ میلیون (نه ۳۰۰) حساب می‌کنیم، می‌بینیم نرخ مؤثر واقعی حدوداً ۱٫۶۵ درصد ماهانه (یعنی ۲۱٫۷ درصد سالانه) می‌شود؛ یعنی بالاتر از ۱۸ درصد. فقط به‌خاطر همان هزینه‌های جانبی کوچک.

2. آیا سرمایه‌گذاری می‌صرفد؟

• هزینهٔ تجهیز: ۳۰۰ میلیون

• سود خالص سالانهٔ ناشی از آن تجهیز: ۱۰۸ میلیون | یعنی بازده تقریبا ۳۶ درصد است.

• اگر هزینهٔ واقعی وام تقریبا ۲۱٫۷ درصد باشد، اختلاف می‌شود ۱۴٫۳ درصد.
  اگر بعد از درنظرگرفتن ریسک بازار، خواب سرمایه، مالیات و… هنوز حداقل 5 تا 10 درصد اختلاف مثبت باقی ماند، معمولاً این وام می‌صرفد؛ اگر نه، ریسک بالاست.

3. DTI در دو وضعیت

• درآمد ماهانه ۵۰ میلیون؛ قسط قبلی ۵ میلیون + قسط جدید ۱۰٫۸۴۵ که یعنی نسبت بدهی به درآمد تقریبا ۳۲ درصد است و قابل قبول است.

• همان قسط‌ها با درآمد ۳۰ میلیون؛ یعنی نسبت بدهی به درآمد تقریبا ۵۳ درصد است و پرریسک به نظر می‌رسد.

اگر وام «مصرفی» است، چه کنیم؟

• دورهٔ خیلی طولانی معمولاً هزینهٔ کل را زیاد می‌کند؛ دوره‌ای انتخاب شود که قسط قابل‌تحمل بماند ولی مدت بی‌دلیل کش نیاید.

• یک بافر نقدی حداقل معادل ۱ قسط کنار گذاشته شود تا دیرکرد پیش نیاید (حفظ امتیاز اعتباری مهم است).

• اگر امکانش هست، پرداخت اضافهٔ ماهانه (حتی عددهای کوچک) روی بدهی‌های گران‌تر انجام شود تا مسیر کاهش بدهی کوتاه شود.

اگر وام «سرمایه‌گذاری» است، چه کنیم؟

• زمان شروع اقساط با زمان شروع درآمد هماهنگ شود؛ اگر لازم است دورهٔ تنفس کوتاه و منطقی در نظر گرفته شود.

• بازده را بدبینانه هم حساب کنیم؛ اگر در حالت محتاطانه هم اقساط پوشش داده می‌شود، تصمیم امن‌تر است.

• تا جایی که می‌شود، پرداخت اضافهٔ هدفمند برای کوتاه‌کردن دوره انجام شود (البته اول بند جریمهٔ تسویهٔ پیش از موعد در قرارداد خوانده شود).

اشتباهات رایج (که هزینه‌ساز می‌شوند)

1. نگاه‌کردن فقط به «قسط کمتر» و نادیده‌گرفتن هزینهٔ کل.

2. خوش‌بینی بیش از حد به درآمد آینده.

3. واردنکردن کارمزدها و هزینه‌های جانبی در محاسبه.

4. بالا رفتن DTI از حدود ۴۰ درصد و بی‌توجهی به بافر نقدی.

چک‌لیستی که قبل از تصمیم‌گیری باید مرور کنید:

• هدف وام روشن است؟ مصرفی یا سرمایه‌گذاری؟

• هزینهٔ واقعی وام با همهٔ کارمزدها حساب شده است؟

• بازده سالانه حداقل 5 تا 10 درصد بالاتر از هزینهٔ واقعی وام هست؟ (اگر سرمایه‌گذاری است)

• DTI ≤ ۴۰٪ و بافر 1 تا 2 قسط فراهم است؟

• جریمهٔ تسویهٔ پیش از موعد بررسی شده است؟

• امکان پرداخت اضافهٔ کوچک ولی منظم وجود دارد؟

جمع‌بندی

تصمیم درست زمانی گرفته می‌شود که این سه کنار هم بنشینند: هدف وام، توان بازپرداخت و هزینهٔ واقعی وام. اگر یکی از این سه با بقیه جور نباشد، همان وامی که امروز کمک می‌کند، فردا می‌تواند دردسر درست کند. با رعایت همین اصول ساده، مدیریت وام بهتر پیش می‌رود، بازپرداخت اقساط قابل‌اعتماد می‌ماند و کاهش بدهی سریع‌تر رخ می‌دهد. برای نگاه یکپارچه و دسترسی به مطالب تکمیلی، راهنمای «مدیریت بدهی و وام در ایران» را ببینید.