فاجعه ای بزرگ در بازار مسکن در راه است؟

به گزارش شهر بورس، آشفته بازار مسکن همچنان با وجود تمامی طرح ها همچنان به قوت خود باقی است و همین موضوع نگرانی هایی بابت ایجاد فاجعه ای بزرگ در بازار مسکن به وجود آورده است.

سردرگمی وزارت راه‌وشهرسازی در رویکرد‌های اصلی در اظهار نظر‌های مسئولان آن پیداست. این سردرگمی به قدری هویداست که به نظر می‌رسد معاونان وزیر راه و شهرسازی اساسا هیچ جلسه مشترکی در وزارتخانه با یکدیگر ندارند و تصمیم‌ها به صورت جزیره‌ای و سلیقه‌ای اتخاد می‌شود.

«وقتی بافت فرسوده هست چرا در بیابان مسکن بسازیم» بدون شک یکی از عجیب‌ترین اظهارات در حوزه تامین مسکن، همین جمله است که بخشی از صحبت‌های محمد آئینی معاون وزیر راه‌وشهر سازی بوده است.

آئینی در جایی دیگر نیز با این جمله که «به دنبال رساندن بازار مسکن به تعادل هستیم تا عرضه سریع‌تری داشته باشیم، بافت فرسوده بهترین گزینه است، چرا که در این بافت هزینه‌های کمتری بر مردم و دولت تحمیل می‌شود؛ بدین معنی که بر خلاف جا‌های دیگر نیاز به الحاق زمین نیست و علاوه بر آن در موضوع خدمات نیز به حداقل امکانات نیاز داریم» بر این نگاه پافشاری کرده بود.

پیش از این نیز فرزانه صادق مالواجرد معاون دیگر بذرپاش، الحاق زمین را مشروط به کار کارشناسی کرده وگفته بود: «من کارشناس شهرسازی هستم و قطعا اجازه نخواهم داد، بدون کار کارشناسی یک وجب اراضی خارج بافت با بافت الحاق شود.»

نکته قابل توجه اینجاست که امثال هادی عباسی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی و ابوالفضل نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن این وزارتخانه اساسا معتقد به گسترش ابعاد شهر‌ها با تخصیص اراضی و ساخت واحد‌های یک طبقه هستند.

اگر موضوع مسکن کوچکترین اهمیتی برای وزارت راه و شهرسازی دارد بهتر است هرچه سریعتر جلسه‌ای با حضور تمام معاونان این وزارتخانه برگزار و روی یک مدل مشترک جهت ساخت مسکن جمع بندی شود.

آمار ساخت مسکن و الحاق زمین گواه این موضوع است که صرفا معاونان این وزارتخانه موضوعات متناقضی را مطرح می‌کنند و در این بلبشوی مدیریتی و نبود تصمیم‌گیر واحد هیچ کدام از این نظریه‌های متناقض نمی‌تواند مشکل مسکن را که ابرمعضل کشور است برطرف کند.

چرا اصرار برای احیای فرسوده؟

سوال اصلی و جدی در این مساله این است که آیا سازمانی که برای افزایش محدوده شهری متناسب با جمعیت اینقدر به کار کارشناسی حساس است، برای طرح‌های دیگر نیز چنین حساسیتی دارد؟ بعبارت دیگر آیا راحت‌تر بودن ساخت و ساز در بافت فرسوده، اولویت بر متغیر‌های دیگری، چون کنترل تراکم شهر، افزایش قیمت مسکن، تغییر بافت فرهنگی محله، زیست غیر ایمن و… دارد؟

بافت فرسوده و مدل مداخله دولت و شهرداری در آن

بافت‌های فرسوده شهری از یک سو دارای ریشه‌های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری است و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب‌پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات رو بنایی و زیرساختی هستند.

اساسا دو مدل مداخله احیا و تجدید در این بافت تعریف می‌شود. در احیای بافت شهری، ساکنان یک منطقه بعد از احیای بافت، باز هم در همان منطقه سکونت دارند و هویت فرهنگی و اجتماعی منطقه حفظ می‌شود. اما در تجدید بافت، علاوه بر تغییر بنا‌ها و ساختمان‌ها، هویت فرهنگی و اجتماعی منطقه نیز از بین می‌رود و افراد جدیدی، بیگانه با فرهنگ بومی منطقه، در آن ساکن خواهند شد.

طرح بازسازی بافت فرسوده نواب تهران را می‌توان یکی از مصادیق این موضوع دانست. آنچه در این پروژ‌ها اتفاق افتاد تجدید بافت بود. در این مدل، بافت قبلی کاملا تخریب و یک بافت شهری جدیدی بنا شد.

بطور معمول در دنیا به روش تغییر بافتی که بخش خصوصی یا دولت محلی (شهرداری) منطقه‌ای را تملک کند و سپس آن را بسازد، «تملک اجباری» می‌گویند. مهمترین ایراد این روش این است که یک طرح برنده ـ برنده نیست، چون ساکنین قبلی بافت مجبور می‌شوند به بافت‌های فرسوده دیگر یا به حومه شهر بروند. چراکه این محله‌ها بعد از تجدید ساخت گرانتر شده و دیگر عملا در استطاعت آن‌ها نخواهند بود.

اشکال دیگری که بر این طرح وارد است، تامین سرمایه قابل توجه، برای تملک زمین‌ها در ابتدای پروژه است که غالبا از استطاعت شهرداری و بخش خصوصی خارج بوده و اشکال سوم این است که خیلی از مردم به دلیل بهره نبردن از ارزش افزوده احیای بافت، حاضر نیستند از خانه خود بروند.

نباید فراموش شود که ساختار اجتماعی و کالبدی بافت‌های فرسوده شهری نسبت به سایر بافت‌های شهر آسیب‌پذیرتر است لذا هرگونه مداخله شتابزده‌ای مشکلاتی را برای شهروندان این مناطق ایجاد می‌کند.

بیشتر بخوانید:پیش بینی جدید از آینده بازار مسکن

آئینی در پی تشدید بحران

مسلما مساله اصلی وزارت راه‌وشهرسازی دراین برهه زمانی حل و فصل کردن ابر چالش مسکن بوده، اما به جای آنکه در این شرایط بحرانی حداقل در سطح ارزیابی و اتخاذ رویکرد، در این وزارت‌خانه شاهد توافق نظر باشیم، با چندصدایی و نظرات متناقضی مواجه هستیم. آئینی در حالی صحبت از احیای بافت فرسوده برای تامین مسکن مورد نیاز کشور می‌کند، که در شرایط حاضر کلان‌شهر‌های ما از جمله تهران با مساله تراکم بالا و فشردگی جمعیت دست در گریبان هستند.

آئینی در این باره بیان کرده است: «امروز حدود ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار بنای ناپایدار در کشور وجود دارد که به عنوان مثال در تهران بر اساس پروانه‌های صادر شده، هر واحد فرسوده ویلایی یک و نیم طبقه تبدیل به پنج آپارتمان شده است. با این اقدام یک و نیم واحد برای ساکنان قبلی، و سه و نیم واحد اضافی در تهران تولید می‌شود، این در حالی است که متوسط تولید مسکن در کشور یک به سه است، پس می‌توانیم بگوییم که ما توانایی تولید بیش از پنج میلیون واحد اضافی در بافت فرسوده را داریم که بدون احتساب یک و نیم میلیون واحد حاضر در این بافت، حدود چهار میلیون واحد اضافه در بافت فرسوده بدون اینکه زمین‌شهری الحاق و یا خدمات زیربنایی دیگری را اضافه کنیم، می‌توان ساخت.»

در حالی معاون وزیر راه‌و شهرسازی چنین راهکاری را برای تامین مسکن ارائه می‌دهد، که طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، نتایج سنجش شاخص «فشار محیط‌زیستی» در مناطق ۲۲گانه پایتخت نشان می‌‌دهد، به‌دلیل «سرریز جمعیت از ظرفیت سکونت» در ۱۸منطقه تهران، سطح «کیفیت زندگی» در این مناطق در وضعیت بحران قرار دارد و به سمت «اوج بحران» در حرکت است.

این شاخص که براساس پنج پارامتر کلیدی – از جمله «امکانات شهری در دسترس»، «هوای سالم» و «تاب‌آوری شهر در برابر یک تهدید یا حادثه طبیعی یا غیرطبیعی نه چندان حاد» -محاسبه شده است، چنانچه عدد ۱۰۰ باشد به معنای «کیفیت زندگی مطلوب» و در سطح ۲۰۰ به معنای «کیفیت متوسط تهران برای سکونت» است. اما در حال حاضر میانگین شاخص برای کل پایتخت، ۳۲۳ است.

گرانی، بی‌کفیتی نتیجه متراکم شدن بافت فرسوده

با افزایش تراکم در بافت فرسوده علاوه بر گران‌تر شدن خانه و مهاجرت اجباری ساکنان آن، این مناطق با بحران کمبود سرانه‌های شهری نیز مواجه خواهند شد. بارگذاری تراکم در بافت فرسوده، درحالی ظرفیت پذیرش جمعیت این مناطق را افزایش می‌دهد که برای تامین سرانه‌های اینمجتبی رئیسی کارشناس حوزه مسکن شهری در اینباره گفت: «به صورت کلی توسعه عمودی با افزایش تراکم در کلانشهرها، منجر به افزایش تراکم جمعیتی، افزایش گره‌های ترافیکی و افزایش آلودگی هوا خواهد شد. حال اگر این افزایش تراکم در بافت فرسوده شهری صورت بگیرد، افزایش مشکلات ذکر شده در بافت فرسوده، بیش از سایر نقاط شهر خواهد بود. یعنی افزایش تراکم در بافت فرسوده، ترافیک این مناطق را بیش از سایر مناطق شهری افزایش خواهد داد که دلیل آن هم شبکه‌ی باریک معابر شهری در این مناطق است. مضافاً اینکه تراکم بیشتر، منجر به افزایش قیمت ساخت خواهد شد.»

راه‌حل بهتر در برنامه هفتم توسعه

در طرح پیشنهادی برنامه هفتم توسعه، دولت با ماده ۱۲۱ پیشنهاد قابل توجه‌ای را برای بافت‌های فرسوده مطرح می‌کند، که در صورت اجرا از آسیب‌های عنوان شده جلوگیری می‌شود. ماده ۱۲۱- جهت تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است در فرایند معاوضه کلید به کلید واحد‌های بافت فرسوده با واحد‌های نوساز یا اراضی تحت مالکیت، خود در قیمت کارشناسی واحد‌های نوساز یا اراضی معوض مزبور، تا سقف چهل درصد تخفیف اعمال نماید و یا اراضی یا واحد‌های مسکونی واقع در بافت فرسوده را، تا سقف ۴۰ درصد بیش از قیمت کارشناسی قیمت گذاری نماید.

ایجاد فاجعه با افزایش تراکم در بافت فرسوده

واقعیت این است که بارگذاری تراکم در تهران و مخصوصا در بافت‌های فرسوده که از لحاظ کالبد شهری به هیچ وجه ظرفیت تحمل آن را ندارند، فاجعه جدید زیستی، اقتصادی و شهری را به بار خواهد آورد.

همانطور که بار‌ها و به صورت مکرر کارشناسان متذکرشده‌اند، راه درست برای تامین مسکن بازشدن خط حریم شهری متناسب با افزایش جمعیت است. توسعه افقی شهر‌ها اصولی‌ترین راهکار در این زمینه حساب می‌شود. از مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی که دغدغه کار کارشناسی را دارند انتظار می‌رود، در این زمینه هم حساس بوده و با تغییر راهبرد، رویکرد صحیحی را در دستور کار خود قرار دهند.