تعیین ارزش واحدهای نهضت ملی مسکن

به گزارش شهر بورس، ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن در حال انجام می باشد که قیمت تمام شده این واحدها یک پنجم نرخ مسکن در بازار آزاد می باشد.

بر اساس گزارش خبرگزاری ایسنا،متوسط قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری در بازار مسکن شهر تهران بر اساس اعلام مرکز آمار در تیرماه امسال به ۲ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که قیمت واحدهای نهضت ملی مسکن با نرخ اعلامی دولت یعنی متری ۴.۷ میلیون تومان ۲۸۲ میلیون و با قیمت متری ۸ میلیون تومان مدنظر سازندگان ۴۸۰ میلیون تومان قیمت دارد که حدود یک پنجم نرخ‌های بازار مسکن پایتخت است.

رسیدن ۴۳۰ هزار واحد به مرحله‌ی فونداسیون

پروژه نهضت ملی مسکن که هدف‌گذاری آن احداث چهار میلیون واحد طی چهار سال است با تامین زمین برای حدود ۱.۵ میلیون واحد و رسیدن ۴۳۰ هزار واحد به مرحله‌ی فونداسیون در کل کشور جریان دارد. البته طبیعتا پروژه‌ای به ابعاد چهار میلیون واحد دارای چالش‌هایی است. وزیر راه و شهرسازی بخشی از این چالش‌ها را عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات می‌داند. از آن طرف سازندگان می‌گویند که تورم مصالح ساختمانی و پرداخت نکردن آورده توسط برخی متقاضیان، پروژه‌ها را دچار مشکل کرده است.

انبوه‌سازان، عزم دولت برای اجرای یک پروژه چهار میلیون واحدی در بخش مسکن را تحسین می‌کنند. اما هنوز به یک تفاهم مشترک با وزارت راه و شهرسازی نرسیده‌اند. مهم‌ترین اختلاف نظر بین بخش خصوصی و دولت، اختلاف بر سر قیمت تمام شده است.

گلایه وزیر از عدم همکاری بانک‌ها با پروژه

از آن طرف وزارت راه و شهرسازی و سازندگان نسبت به سیستم بانکی گله‌مند هستند. بانک‌ها موظفند طبق قانون ۲۰ درصد از تسهیلات سالیانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند اما در سال‌های اخیر حدود ۵ درصد این تکلیف محقق شد. به نظر می‌رسد در هنوز بر پاشنه‌ی قبل می‌چرخد. چند روز قبل رستم قاسمی ـ وزیر راه و شهرسازی گفت که بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت خانه‌های نهضت ملی مسکن همکاری نمی‌کنند.

بیشتر بخوانید:پرداخت سودهای 6.5 میلیون نفر از طریق سجام

در بخش تامین زمین اما به نظر می‌رسد مشکل چندانی وجود ندارد. بنا به گفته  قاسمی تا کنون برای ۱.۵ میلیون واحد زمین تامین شده است. آمار تا ۱۵ تیرماه نیز گویای آن است که ۴۳۰ هزار واحد به مرحله فونداسیون، ۲۰۱ هزار واحد به مرحله‌ی سقف، ۱۴۰ هزار واحد به مرحله‌ی سفت‌کاری و ۶۳ هزار واحد به مرحله‌ی نازک‌کاری رسیده و آن‌طور که محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی وعده داده تا پایان شهریورماه ۱۰۰ هزار واحد به متقاضیان تحویل می‌شود.

زمین‌های مازاد دولتی در اختیار طرح ملی مسکن

یکی از مشکلات به مقاومت دستگاه‌های دولتی در واگذاری اراضی مازاد خود به طرح نهضت ملی مسکن مربوط می‌شود. برای رفع این مشکل تفاهم‌نامه‌ای بین وزارت راه و شهرسازی با سازمان ثبت اسناد منعقد شده است. رییس‌جمهور به دستگاه‌های دولتی فرصت داده تا پایان شهریورماه نسبت به معرفی زمین‌های مازاد خود اقدام کنند در غیر این صورت زمین‌ها به نام وزارت راه و شهرسازی سند می‌خورد. گفته می‌شود تا کنون ۹ درصد اراضی مازاد دولتی به پروژه جهش تولید و تامین  مسکن اختصاص یافته است.

درخصوص وضعیت اجرای طرح به دلیل عدم دستیابی به مفاهمه بین بخش خصوصی و بخش دولتی، بنا به گفته سازندگان، کار روی غلتک نیفتاده است. سیدمحمد مرتضوی ـ رییس کانون انبوه‌سازان چند روز قبل به ایسنا گفت که سازمان برنامه و بودجه در ایجاد تعدیل‌ها تورم نیمه دوم سال گذشته را لحاظ نکرده است. دولت سقف قیمت هر متر مربع از واحدهای نهضت ملی مسکن را ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان اعلام کرده؛ در حالی که برخی سازندگان از قیمت‌های بالای ۶ میلیون تومان و حتی ۸ میلیون تومان سخن می‌گویند.

دست و پنجه نرم کردن برخی سازندگان با تورم

ایرج رهبر ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران و سازندگاه سایت ۵۰۴ واحدی نهضت ملی مسکن شهریار در گفت‌گو با ایسنا بیان کرد: در ابتدای سال جاری هزینه هر متر مکعب بتن بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان بود که هم‌اکنون به یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است. از آن طرف با تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و پرداخت نشدن به‌موقع تسهیلات بانکی مواجهیم.

وی با ابراز نگرانی از تورم تدریجی نهاده‌های ساختمانی گفت: اگر دولت تعدیل‌ها را نپذیرد ممکن است به یک جایی برسیم که مجبور شویم برخلاف میل باطنی، کار را متوقف کنیم. تجهیزات ما مثل سیستم قالب، پاور، ژنراتور و غیره هزینه‌بر است که خواب این تجهیزات باعث اتلاف سرمایه می‌شود.

به نظر می‌رسد عمده قراردادهای پروژه نهضت ملی مسکن که تا کنون منعقد شده با بخش دولتی بوده است. بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن، ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره)، قرارگاه امام حسن مجتبی (ع) از جمله دستگاه‌های فعال در پروژه نهضت ملی مسکن هستند. مسئولان وزارت راه و شهرسازی طی فراخوان‌هایی از انبوه‌سازان خوشنام و فعال برای مشارکت در این طرح دعوت کرده است.

زمین از دولت، ساخت خانه از مردم

یکی دیگر از شقوق پروژه نهضت ملی مسکن، واگذاری زمین به صورت خودمالک است. دولت در شهرهایی که امکان تامین زمین دارد با ارایه نقشه و الگوهای ایرانی ـ اسلامی، زمین‌ها را در اختیار متقاضیان واجد شرایط در قالب گروه‌های دو و سه نفره قرار می‌دهد تا اقدام به ساخت و ساز کنند. در برخی مناطق امکان واگذاری زمین به یک نفر نیز وجود دارد. واگذاری زمین خودمالک در شهر جدید ایوانکی برای ساکنان شهر تهران انجام می‌شود و احتمالا در آینده با تامین زمین، شهرهای قرچک و پیشوا نیز وارد این فرآیند می‌شوند. به گفته محمود محمودزاده در حال حاضر ۳۳۳ هزار واحد نهضت ملی مسکن از نوع خودمالک است.

مدل دیگر طرح نهضت ملی مسکن، پرداخت تسهیلات به دارندگان زمین است. به این صورت که دولت تمامی امتیازات این طرح را به سازندگانی که زمین در اختیار دارند یا پروژه آنها نیمه‌کاره مانده اختصاص می‌دهد و این افراد می‌توانند از تسهیلات تا سقف ۴۵۰ میلیون تومانی این طرح به ازای هر واحد استفاده کنند.

کارها با شدت و ضعف جلو می‌رود

به هر ترتیب پروژه نهضت ملی مسکن  با وجود فراز و نشیب‌ها در مناطق مختلف کشور با شدت و ضعف پیش می‌رود. این طرح در صورت اجرا می‌تواند به خانه‌دار شدن بسیاری از مستاجران بیانجامد؛ مستاجرانی که در بعضی کلانشهرها تا ۷۰ درصد درآمدهای خود را به پرداخت اجاره‌بها اختصاص می‌دهند. بر اساس آمار حدود ۹ میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد.

به دلیل نوسانات شدید قیمت مسکن که از اواخر سال ۱۳۹۶ آغاز شده و ادامه دارد خرید خانه برای بسیاری از خانواده‌ها به هدفی دست‌نیافتنی تبدیل شده است. بر اساس اعلام مرکز آمار، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به ۴۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. یعنی یک واحد ۵۰ متری در پایتخت به طور میانگین ۲ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومان قیمت دارد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می‌گوید زمین در شهرها ۴۰ درصد و در کلانشهرها ۶۰ درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.

اما با تمهیداتی که در حذف هزینه‌های زمین در طرح نهضت ملی مسکن اندیشیده شده قیمت واحدها به مراتب پایین‌تر از نرخ‌های بازار خواهد بود. واگذاری زمین در طرح اقدام ملی مسکن شامل اجاره ۹۹ ساله، فروش اقساطی ۱۰ ساله و مشارکت در ساخت است. البته فرم «ج» متقاضیان باید سبز باشد و از سال ۱۳۸۴ به بعد، زمین یا واحد مسکونی در اختیار نداشته باشند.

با این اوصاف حتی اگر قیمت متری ۴.۷ میلیون تومان را در نظر نگیریم و واحدهای نهضت ملی مسکن با قیمت متری ۸ تا ۱۰ میلیون تومان ساخته شود یک واحد ۶۰ متری با هزینه‌ای بین ۴۸۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان ساخته می‌شود که کمتر از یک چهارم قیمت آپارتمان ۵۰ متری در شهر تهران است.