پیش‌بینی رکود در بازار مسکن؛ زمان مناسب برای ورود سرمایه‌گذاران؟

به گزارش شهر بورس، تورم بازار مسکن در خرداد ماه امسال به کمتر از یک سوم تورم عمومی کشور رسیده است. طبق آمارها، نرخ رشد قیمت مسکن در تهران 9.7 درصد بوده در حالی که تورم عمومی سالیانه 35.5 درصد و تورم نقطه به نقطه 31.6 درصد اعلام شده است. این وضعیت ناشی از رشد شدید قیمت مسکن طی شش سال گذشته است که باعث رکود معاملات شده است.

دلایل رکود در بازار مسکن تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد در کوتاه مدت نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از چهار عامل اصلی تأثیرگذار بر بازار مسکن یعنی تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان وام داشت. همچنین، اطلاعات به‌روزی از واحدهای خالی در شهر تهران موجود نیست. رکود در معاملات مسکن می‌تواند به کاهش بازده سرمایه، از بین رفتن انگیزه سرمایه‌گذاری و کاهش ساخت و ساز منجر شود. با این حال، این رکود به متقاضیان این فرصت را می‌دهد تا سطح توان مالی خود را با قیمت‌های مسکن هماهنگ کنند که ممکن است در میان‌مدت تحقق یابد.

مقایسه دوره‌های رکود در بازار مسکن ایران

دوره تورمی اخیر بازار مسکن که از اوایل سال ۱۳۹۷ آغاز شد، با پنج ویژگی شامل نوسانات مقطعی، رکود تورمی، رکود غیرتورمی، رونق و کسادی بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، قابل مقایسه با دوره‌های گذشته نیست. اما داده‌های چهار دهه اخیر نشان می‌دهد که دوره‌های رکود در بازار مسکن به‌طور متوسط ۱۰ تا ۱۲ فصل (حدود سه سال) به طول می‌انجامد. اگر رکود فعلی که از اوایل سال گذشته آغاز شده است با دوره‌های قبلی مشابه باشد، احتمالاً این کسادی پنج تا هفت فصل (حدود ۱.۵ تا ۲ سال) دیگر ادامه خواهد داشت.

وضعیت معاملات مسکن در تهران

از اوایل سال گذشته بازار مسکن در تهران با رکود مواجه بوده است. تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت و خرداد سال گذشته به ترتیب ۴۳۵۹ و ۳۳۹۴ معامله بوده است. این ارقام برای اردیبهشت و خرداد امسال به ترتیب به ۴۸۷۶ و ۳۸۷۲ معامله رسیده است که نشان‌دهنده ثبات نسبی در تعداد معاملات است. با این حال، در خرداد ماه سال جاری میانگین قیمت مسکن در تهران به ۸۵.۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۹.۷ درصد افزایش داشته است. این اولین بار پس از ۷۸ ماه است که نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در پایتخت تک‌رقمی می‌شود.

تحلیل وضعیت بازار مسکن توسط کارشناسان

بنگاه‌های معاملات ملکی از رکود شدید در خرید و فروش مسکن در تهران خبر می‌دهند. در حالی که تعداد معاملات خرداد ماه امسال تنها ۳۸۷۲ مورد بوده است، تعداد مشاوران املاک فعال در تهران به ۱۱ هزار و ۷۵۰ دفتر می‌رسد، یعنی به ازای هر سه دفتر، تنها یک معامله انجام شده است.

برخی تحلیل‌گران معتقدند تا زمانی که واحدهای مسکونی قبلی به طور کامل جذب تقاضا نشوند و تقاضای جدید شکل نگیرد، رکود ادامه خواهد داشت. عواملی مانند تعداد واحدهای خالی، هزینه‌های ساخت، مالیات بر خانه‌های خالی و برعایدی سرمایه، تورم عمومی، وضعیت بازارهای موازی، سقف تسهیلات مسکن و توان مالی متقاضیان وام، همگی در رونق بازار تأثیرگذار هستند.

مشکلات موجود در بازار مسکن تهران

یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن تهران کمبود واحدهای کوچک متراژ با قیمت مناسب است. در حال حاضر بخش عمده‌ای از واحدهای مسکونی بالای ۱۰۰ متر مربع با قیمت بالای پنج میلیارد تومان در مناطق شمالی، غرب و شرق تهران عرضه می‌شوند. این در حالی است که تقاضای واقعی بیشتر برای واحدهای ۵۰ تا ۸۰ متر مربع با قیمت‌های حدود دو میلیارد تومان است.

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، در تحلیل شرایط بازار مسکن می‌گوید: تصور می‌شد امسال بازار مسکن به رونق نسبی برسد اما وضعیت از سال گذشته کسادتر شده است. وی افزود: مسکن برای بازگشت به رونق نیازمند زمان است و احتمالاً یک سال دیگر طول می‌کشد تا این بازار از رکود خارج شود، به شرطی که قیمت‌ها دوباره جهش نکنند.

منبع: تیتر یک اقتصاد